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Eine Information der Schutzgemeinschaft Teneriffa

Die neuen spanischen Mietgesetze seit dem 01.01.1995

Nachstehend bringen wir eine kurze Zusammenfassung der wichtigsten Bestimmungen der seit dem 01.Januar 1995 gültigen neuen spanischen Mietgesetze. Dies kann logischerweise nur eine Übersicht über die wichtigsten Fakten sein.

Spezielle und unsere Leser nicht so sehr betreffende Teile des Gesetzes haben wir weggelassen.

Das Gesetz ist insgesamt 14 Seiten lang.

Um bei evtl. späterer Beratung das Auffinden der entsprechenden Gesetzesstellen zu erleichtern, haben wir die entsprechende Absatzbezeichnung des Gesetzes übernommen.

Titel 1, Artikel 2,

Vermietung von Wohnungen

Absatz 2: Die Normen dieses Gesetzes gelten auch für das Mobiliar, Abstellräume, Garagenplätze und andere Zugehörigkeiten und Dienste in Zusammenhang mit der Wohnung.

§ Artikel 4, Absatz 2: Die Vermietung von Wohnungen richtet sich nach dem Titel 2 dieses Gesetzes. Ausgenommen davon sind Vermietungen von Wohnungen, deren Oberfläche grösser als 300 qm ist oder bei denen die anfängliche Miete 5,5 mal höher ist als das durchschnittliche interberufliche Mindestgehalt, beides in jährlicher Rechnung. Die zuletzt angesprochenen Mieten richten sich nach dem Willen der Parteien. Fehlt eine Vereinbarung, so geht es nach dem Titel 2 des Gesetzes oder den Bedingungen des Zivilgesetzbuches.

 

Absatz 3: Die Mietverträge zu Objekten, die nicht der Wohnung dienen, richten sich nach dem Titel 3 dieses Gesetzes.

Absatz 4: Der Ausschluss der Anwendung von Bestimmungen dieses Gesetztes, sofern er möglich ist, muss in ausdrücklicher Form für jedes Einzelne vereinbart werden.

Artikel 5, Ausgeschlossene Mietverträge: Nicht unter diesen Mietvertrag fallen u.a. Militärwohnungen, Landwohnungen unter dem Recht der landwirtschaftlichen Vermietung und Studentenwohnungen.

Titel 2,

Von der Vermietung von Wohnungen,

Kapitel 1, Artikel 6: Es sind nichtig und sie werden als nicht geschrieben angesehen, die Bedingungen, die den Mieter in Bezug auf dieses Gesetz benachteiligen.

Artikel 7: Der Mietvertrag über eine Wohnung hebt sich nicht auf, auch wenn der Mieter in der gemieteten Wohnung nicht seinen ständigen Wohnsitz hat, solange dort noch sein nicht von ihm getrennt lebender Ehegatte oder sein tatsächlicher Partner oder seine Kinder wohnen.

Artikel 8: Das Recht aus dem Mietvertrag kann ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters vom Mieter nicht weitergegeben werden. Die von ihm gemietete Wohnung kann nur teilweise und mit vorherigem schriftlichem Einverständnis des Vermieters untervermietet werden.

Kapitel 2, Artikel 9,

Mindestdauer.

Absatz 1: Die Dauer des Mietvertrages wird von den Parteien frei vereinbart. Wenn die vereinbarte Zeit weniger als 5 Jahre beträgt, verlängert sich der Vertrag nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer zwangsweise jeweils um 1 Jahr, bis eine Mindestdauer des Mietvertrages von 5 Jahren erreicht ist. Mit einer Frist von 30 Tagen vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit oder einer der Verlängerungsjahre kann der Mieter dem Vermieter seinen Willen mitteilen, den Mietvertrag nicht zu verlängern.

Absatz 2: Mietverträge, für die keine Mietzeit festgelegt wurden oder die auf unbestimmte Zeit geschlossen wurden, versteht das Gesetz als auf die Dauer von einem Jahr vereinbart. Die zwangsweise Verlängerung bis auf 5 Jahre gilt ebenso.

Absatz 3: Die zwangsweise Verlängerung des Vertrages gilt nicht, wenn bei Abschluss des Mietvertrages der Vermieter dem Mieter mitteilt, dass er die vermietetet Wohnung selbst vor Ablauf der fünf Jahre für sich selbst als Wohnung benötigt.

Sind in diesem Fall seit der Auflösung des Vertrages drei Monate vergangen, ohne dass der Vermieter die Wohnung selbst bewohnt, muss er dem Mieter den Gebrauch der Wohnung für einen neuen Zeitraum von 5 Jahren zur Verfügung stellen unter Entschädigung der Kosten, die der Auszug aus der Wohnung bis zum Moment des Wiedereinzuges beim Mieter anfielen. Statt dessen kann der Mieter auch eine Entschädigung in Höhe der restlichen Miete für die Jahre bis zur Beendigung der gesetzmässigen 5 Mietjahre verlangen. Die Wahl des Vorgehens, ob Wiedereinzug oder Entschädigung, trifft der Mieter.

Artikel 10, Verlängerung des Vertrages. Wenn nach Beendigung der Mindestmietdauer von 5 Jahren keine der beiden Parteien der anderen mindestens einen Monat vor Ablauf des Vertrages seinen Willen bekundet hat, den Vertrag nicht zu erneuern, so verlängert sich der Vertrag zwangsweise erneut jeweils um 1 Jahr bis zu einer neuen Mindestmietzeit von drei Jahren, es sei denn, dass der Mieter einen Monat vor Beendigung eines Mietjahres dem Vermieter seinen Willen bekundet, den Vertrag nicht zu verlängern.

Artikel 11, Rücktritt vom Vertrag: Wenn ein Mietvertrag von vornherein über mehr als 5 Jahre abgeschlossen wurde, so kann der Mieter nach einer Mindestmietzeit von 5 Jahren dem Vermieter mit einer vorherigen Frist von 2 Monaten seinen Rücktritt vom Vertrag erklären.

Die Parteien können im Mietvertrag vereinbaren, dass im Falle des Rücktritts des Mieters vom Vertrag dieser dem Mieter mit einer Zahlung entschädigen muss, die eine Monatsmiete beträgt für jedes Jahr, die der Vertrag noch gilt.

Artikel 12: Wenn der Mieter den Mietvertrag nicht erneuern oder von ihm zurücktreten möchte und dies ohne Zustimmung seines mit ihm zusammenlebenden Ehegatten tut, so kann der Mietvertrag auf den Ehegatten übergehen.

Zu diesem Zweck kann der Vermieter den Ehegatten zu einer Entscheidung auffordern.

Wenn der Ehegatte nicht innerhalb von 15 Tagen auf diese Aufforderung reagiert, so erlöscht der Mietvertrag.

Wenn der Mieter ohne Erklärung des Vertrags-Rücktrittes oder der Nichtverlängerung die Wohnung verlässt, so muss der Ehegatte innerhalb eines Monats dem Vermieter seine Absicht mitteilen, den Mietvertrag fortzusetzen.

Das vorher gesagte gilt auch für Personen, die in eheähnlichen Verhältnissen mit dem Mieter wenigstens 2 Jahre vor dem Vertragsrücktritt oder dem Verlassen zusammen gelebt haben. Ausser im Fall gemeinsamer Kinder, dann reicht das blosse Zusammenleben ohne Mindestzeit. Diese Bestimmung gilt auch für andere als heterosexuelle Beziehungen, also auch für homosexuelle oder lesbische Beziehungen.

Artikel 13: Wenn während der ersten 5 Jahre eines Mietvertrages die Rechte des Vermieters erlöschen, z.B. durch einen Kaufvertrag, eine Zwangsversteigerung, ein Gerichtsurteil oder die Ausübung des Rechts einer Kaufoption, so kann der Mieter dennoch bis zum Ablauf der 5 Jahre in der Wohnung bleiben.

War der Vertrag auf eine längere Zeit als 5 Jahre geschlossen, so erlischt der Mietvertrag in den vorgenannten Fällen dennoch nach 5 Jahren.

Wurde der Mietvertrag im Eigentumsregister eingetragen, so läuft der Vertrag jedoch über die vorher vereinbarte Mietzeit. Wenn der Mietvertrag durch den Berechigten eines Niessbrauchrechts erteilt wurde, so erlischt der Mietvertrag mit Beendigung des Rechtes des Vermieters.

Wenn ein Mieter im guten Glauben einen Mietvertrag mit einer Person abgeschlossen hat, die als Besitzer des Eigentums erscheint, auch wenn diese nicht im Eigentumsregister eingetragen ist, oder wenn diese Person nach allen Umständen als tatsächlicher Eigentümer scheint, so gilt der Mietvertrag dennoch.

Artikel 14: Der Käufer einer Wohnung tritt in die Rechte des Vermieters ein.

Artikel 15: In Fällen der Nichtigkeitserklärung der Ehe, der gerichtlichen Trennung oder der Scheidung des Mieters, kann der Ehegatte in den Mietvertrag eintreten. Diese Absicht muss der Ehegatte dem Vermieter innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der gerichtlichen Entscheidung mitteilen, und zwar unter Beilegung einer Fotokopie der gerichtlichen Entscheidung des Teils, der den Gebrauch der Wohnung berührt.

Artikel 16: Bei Tod des Mieters können in den Mietvertrag in entsprechender rechtlicher Reihenfolge sein Ehegatte oder eheähnlicher Partner, Kinder, Eltern oder Grosseltern und Geschwister unter bestimmten Voraussetzungen eintreten.

Der Mietvertrag erlischt jedoch, wenn innerhalb von drei Monaten nach dem Tod des Mieters dem Vermieter nicht schriftlich der Tod mit einem Totenschein und die Identität des in den Mietvertrag eintretenden neuen Mieters bekannt gegeben wird. Dabei muss der Verwandtschaftsgrad angegeben und auf Verlangen des Vermieters bewiesen werden.

Titel 3,

Über die Miete

Artikel 17, Festlegung der Miete: Die Höhe der Miete wird von den Parteien frei vereinbart. Wenn nichts anderes vereinbart wird, so erfolgt die Mietzahlung monatlich und muss in den ersten 7 Tagen eines jeden Monats bezahlt werden. In keinem Fall kann der Vermieter eine Vorauszahlung von mehr als einer Monatsmiete verlangen.

Art und Weise der Mietzahlung wird vereinbart. Gibt es keine Vereinbarung, so hat diese in bar in der gemieteten Wohnung zu erfolgen. Die Quittung des Vermieters hat getrennt alle Einzelkonzepte der Zahlung aufzuführen.

Artikel 18, Mietanpassung: Während der ersten 5 Jahre der Dauer des Vertrages wird die Miete gemäss der Veränderung des allgemeinen Preisindex angepasst. Dazu muss die interessierte Seite der anderen den Prozentsatz der Veränderung angeben und, wenn der Mieter es verlangt, ein Zertifikat des nationalen Statistik-Institutes beifügen oder den Staatsanzeiger benennen, in dem dieser Preisindex veröffentlicht wurde.

Diese Mitteilung über die Veränderung des Mietbetrages reicht aus, wenn sie der Quittung über die monatliche Miete beigefügt wird.

Artikel 19, Mieterhöhungen wegen Verbesserungen: Wenn nichts anderweitiges vereinbart ist, so kann der Vermieter für Verbesserungsarbeiten, die nach Ablauf von 5 Mietjahren vorgenommen werden, die Miete ausserdem um folgenden Betrag erhöhen: 3% über dem gesetzlichen Zinssatz für das eingesetzte Geld im Moment der Beendigung der Verbesserungsarbeiten. Jedoch darf diese Erhöhung nicht mehr als 20% der vorher gültigen Miete betragen. Etwa erhaltene öffentliche Subventionen für diese Arbeiten müssen von dem eingesetzten und dem Mieter als Kapitalverzinsung angegebenen Betrag abgezogen werden.

Artikel 20, Kostenübernahme: Die Parteien können vereinbaren, dass die allgemeinen Kosten für die Unterhaltung der Immobilie, die Dienste, öffentliche Abgaben, Lasten und Verantwortlichkeiten zu Lasten des Mieters gehen. Für die Gültigkeit dieser Vereinbarung muss diese schriftlich festgehalten werden und den bei Abschluss des Mietvertrages gültigen jährlichen Betrag dieser Kosten angeben. Wenn der Mieter aber die Steuern nicht zahlt, so geht das die öffentliche Verwaltung nichts an, also zahlt dann doch wieder der Vermieter.

Die Dienste, die die Kosten der gemieteten Wohnung durch eigene Zähler abzurechnen ermöglichen, gehen in jedem Fall zu Lasten der Mieter.

Kapitel 4, Rechte und Pflichten.

Artikel 21, Pflege der Wohnung: Der Vermieter ist verpflichtet, ohne deswegen die Mietzahlung zu erhöhen, alle Reparaturen auszuführen, die notwendig sind, um die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten, ausser in den Fällen, in denen ein schuldhaftes Verhalten des Mieters vorliegt.

Wenn die Ausführung von Arbeiten nicht bis zum Ende der Mietzeit aufgeschoben werden kann, so ist der Mieter verpflichtet, diese Arbeiten zu dulden, auch wenn sie lästig sind und ihm dadurch ein Teil der Wohnung entzogen wird.

Dauern die Arbeiten mehr als 20 Tage, so kann die Miete anteilsmässig gekürzt werden in Bezug auf den Teil der Wohnung, den der Mieter nicht nutzen kann.

Wenn die Ausführung von Erhaltungsmassnahmen notwendig ist, so hat der Mieter den Vermieter schnellstmöglichst darüber zu informieren.

Nach vorheriger Information an den Vermieter kann der Mieter eilige Reparaturen ausführen, um einen unmittelbaren Schaden zu verhindern. Er kann dann vom Vermieter die sofortige Erstattung der aufgewendeten Kosten verlangen.

Die kleinen Reparaturen, die durch Verschleiss durch den normalen Gebrauch der Wohnung nötig werden, gehen zu Lasten des Mieters.

Artikel 22, Verbesserungsarbeiten: Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung von Verbesserungsmassnahmen zu ertragen, die nicht bis zum Ende der Mietzeit aufgeschoben werden können.

Der Vermieter muss den Mieter mindestens 3 Monate vorher über die Art der Arbeiten, den Beginn, die Dauer und die voraussichtlichen Kosten informieren.

Innerhalb eines Monats nach Erhalt dieser Information kann der Mieter seinen Rücktritt vom Vertrag erklären, ausser wenn die Arbeiten die von ihm gemietete Wohnung nur geringfügig berühren. Der Mietvertrag endet dann 2 Monate nach Erklärung des Mieters des Rücktritts vom Vertrag. Während dieser 2 Monate können die Arbeiten nicht beginnen.

Auch hier hat der Mieter während der Zeit der Arbeiten das Recht auf eine Mietminderung, wenn er die Arbeiten duldet.

Artikel 23, Arbeiten des Mieters: Der Mieter darf ohne ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters keine Arbeiten vornehmen, die die Aufteilung und das Erscheinungsbild der Wohnung und des Zubehörs verändern, oder die Stabilität oder Sicherheit der Wohnung beeinträchtigen.

Einerseits kann der Vermieter bei Nichtbeachtung dieser Bestimmung den Mietvertrag auflösen und ausserdem kann er die Zurückversetzung der Wohnung in den vorherigen Stand oder die Beibehaltung der Änderungen verlangen, ohne dass dem Mieter dafür eine Entschädigung zusteht.

Artikel 24, Verträge mit Behinderten: Der Mieter kann nach vorheriger schriftlicher Benachrichtigung an den Vermieter in der Wohnung Arbeiten vornehmen, die die Anpassung der Wohnung für Behinderte zum Ziel haben. Dies gilt auch, wenn der Ehegatte oder die mit dem Mieter in einer eheähnlichen Beziehung zusammenlebende Person behindert ist.

Der Mieter ist verpflichtet, bei Beendigung des Mietvertrages die Wohnung in den früheren Zustand zu versetzen, wenn es der Vermieter verlangt.

Artikel 25, Vorkaufsrecht: Im Fall des Verkaufs der vermieteten Wohnung hat der Mieter unter den nachfolgenden Bedingungen ein Vorkaufsrecht:

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter in beweisbarer Form seine Entscheidung über den Verkauf des vermieteten Eigentums mitzuteilen. Darin muss er den Preis und die weiteren wichtigen Bedingungen der Übertragung mitteilen. Der Mieter muss dem Vermieter dann innerhalb von 30 Tagen seine Entscheidung über den Ankauf der Wohnung mitteilen. Dann hat er 6 Monate Zeit, den Kaufvertrag abzuschliessen.

Wird dem Mieter die Verkaufsabsicht nicht vor dem Verkauf mitgeteilt oder wurde bei der Mitteilung ein falscher Kaufpreis angegeben, so hat der Mieter 30 Tage, nachdem ihm diese Tatsache bekannt geworden ist das Recht, seine Einsetzung als Besitzer der Wohnung gegen Zahlung der entsprechenden tatsächlichen Konditionen zu fordern. Dieses Recht steht ihm lediglich dann nicht zu, wenn der neue Besitzer ein bereits früherer Mitbesitzer oder ein bereits früher im Eigentumsregister als Besitzer eingetragener Eigentümer ist.

Für die Umschreibung im Eigentumsregister auf den Käufer einer Wohnung muss nachgewiesen werden, dass der Mieter der Wohnung über die entsprechenden Umstände des Verkaufs informiert und ihm das Vorkaufsrecht angeboten wurde.

Ist dieses nicht belegt, so kann das Eigentumsregister die Umschreibung ablehnen.

Wenn die Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufes nicht vermietet war, so muss der Verkäufer dieses unter Strafandrohung für den Fall einer falschen Angabe in einem öffentlichen Dokument bestätigen, dass kein Mietvertrag vorliegt.

Das Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn alle Wohnungen oder Geschäftslokale des gleichen Besitzers in dem gleichen Haus zusammen verkauft werden. Und auch dann nicht, wenn alle Wohnungen von verschiedenen Eigentümern eines Hauses an den gleichen Käufer verkauft werden.

Artikel 27, Nichterfüllung der Verpflichtungen: Der Vermieter kann den Mietvertrag aus folgenden Gründen auflösen:

  1. Die Nichtzahlung der Miete oder irgendwelcher anderer Beträge, die der Mieter zu zahlen hat.
  2. Das Nichtzahlen der Kaution oder ihrer Aktualisierung.
  3. Die nicht genehmigte Untervermietung oder Überlassung.
  4. Die Verursachung von Schäden oder Ausführung von Arbeiten, die der Vermieter nicht genehmigt hat.
  5. Wenn in der Wohnung störende, ungesunde, schädliche, gefährliche oder illegale Aktivitäten vorgenommen werden.
  6. Wenn die Wohnung nicht mehr vornehmlich, wie vereinbart, als dauernde Wohnung benutzt wird.
Der Mieter kann den Mietvertrag auflösen, wenn der Vermieter die für die Bewohnbarkeit erforderlichen Arbeiten nicht ausführt oder die Nutzbarkeit der Wohnung arg stört.

Titel 3, Mietverträge über Eigentum nicht für Wohnzwecke

Artikel 29: Der Käufer eines verpachteten Besitzes tritt in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein, ausser in den Fällen des Artikels 34 des Hypothekengesetzes.

Artikel 30:Der Inhalt der Artikel 21, 22, 23, 25 und 26 dieses Gesetzes ...... betreffen auch Vermietungen nicht für Wohnzwecke.

Artikel 32, Untervermietung und Vertragsabtretung: Wenn in dem vermieteten Besitz eine gewerbliche oder freiberufliche Aktivität ausgeübt wird, kann der Mieter den Besitz untervermieten oder den Mietvertrag abtreten, ohne die Zustimmung des Vermieters zu haben.

Der Vermieter hat das Recht auf Anhebung der geltenden Miete um 10% in dem Fall einer teilweisen Untervermietung und von 20% im Fall einer vollständigen Untervermietung oder der Abtretung des Vertrages.

Sowohl die Abtretung als auch die Untervermietung müssen dem Vermieter nachweisbar innerhalb eines Monats nach dem Abschluss entsprechender Vereinbarungen mitgeteilt werden.

Artikel 33: Im Fall des Todes des Mieters, wenn in dem Lokal eine gewerbliche oder freiberufliche Aktivität ausgeübt wird, kann der Erbe, der die Weiterführung der Aktivität betreibt, in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages bis zu seiner Aufhebung eintreten. Die Nachricht über den Eintritt in den Vertrag muss innerhalb von zwei Monaten nach dem Tode des Mieters erfolgen.

Artikel 34, Entschädigung an den Mieter: Wenn in einem vermieteten Lokal in den vorhergehenden fünf Jahren eine gewerbliche Aktivität eines Verkaufs ans Publikum erfolgte, so hat der Mieter das Recht, dem Vermieter vier Monate vor Ablauf der Mietzeit seine Absicht mitzuteilen, den Mietvertrag für eine Mindestdauer von weiteren fünf Jahren und zu einem angemessenen Marktpreis zu mieten. Als Marktpreis wird das angesehen, was beide Parteien vereinbaren. Wenn sie sich nicht einigen, dann entscheidet ein von beiden Seiten bestimmter Schiedsrichter.

Lehnt der Vermieter die Weiterführung des Vertrages ab, so muss der Mieter eine Entschädigung nach folgender Berechnung erhalten:
  1. Wenn der Mieter im gleichen Ort innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietvertrages die gleiche Aktivität wieder aufnimmt, so beträgt die Entschädigung die Höhe der Kosten des Umzuges und den Schaden aus dem Verlust von Kunden, die er durch den Umzug hinnehmen musste. Dieser Schaden wird ermittelt durch den Vergleich der Kunden in den ersten sechs Monaten der neuen Aktivität mit den Kunden in dem früheren Geschäftslokal.
  2. Wenn der Mieter innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietvertrages eine andere geschäftliche Aktivität oder gar keine Aktivität aufnimmt, und wenn gleichzeitig der Vermieter oder eine dritte Person in dem früheren Geschäftslokal die gleiche Aktivität oder eine ähnliche aufnimmt, die der frühere Mieter durchgeführt hat, so beträgt die Entschädigung eine Monatsmiete für jedes Jahr der Dauer des Vertrages, mit der maximalen Begrenzung der Entschädigung in Höhe von achtzehn Monatsmieten. Diese Entschädigung steht dem früheren Mieter auch dann zu, wenn die Tätigkeit in seinen früheren Räumen der seinen auch nur ähnlich ist und nur ein Teil seiner früheren Kunden von der neuen Aktivität in seinen früheren Räumen gewonnen werden.
Artikel 35, Aufhebung des Vertrages: Auch der Vermieter von Geschäftsräumen kann den Mietvertrag aus den Gründen des Artikels 27, Absätze a,b, und e auflösen. Ausserdem wegen der Abtretung des Mietvertrages oder der Untervermietung unter Nichtbeachtung der Vorschriften des Artikels 32.

Titel 4, Artikel 36, Kaution: Bei Abschluss des Vertrages muss zwangsweise die Forderung und Leistung einer Kaution in gültiger Geldwährung in Höhe einer Monatsmiete bei der Vermietung von Wohnungen und von zwei Monatsmieten in allen anderen Fällen vereinbart werden.

In den ersten fünf Jahren unterliegt diese Kaution keiner Aktualisierung. Nach Ablauf der fünf Jahre erfolgt eine jährliche Anpassung der Kaution dergestalt, dass die Kaution einer Monatsmiete bzw. zwei Monatsmieten entspricht.

Die Parteien können zusätzlich zu der Kaution die Erbringung weiterer Garantien durch den Mieter vereinbaren.

Titel 5, Gerichtsstand: Der Gerichtsstand bei Prozessen aus dem Mietvertrag kann nicht mehr frei vereinbart werden. Es gilt grundsätzlich das Gericht der ersten Instanz des Ortes, an dem sich das Mietobjekt befindet.

Wenn eine der Vertragsparteien seinen ständigen Wohnsitz nicht im Gerichtsbezirk des vermieteten Objektes hat, so soll der Betreffende eine Zustelladresse im entsprechenden Gerichtsbezirk benennen.

Artikel 40: Ein Vermieter kann gerichtliche Aktionen gegen verschiedene Mieter der selben Immobilie zusammenfassen, auch wenn sie alle getrennte Verträge haben, sofern die Fundamente der gerichtlichen Aktionen bei allen Beklagten gleich sind. Andererseits können verschiedene Mieter des gleichen Besitzes ihre gerichtlichen Aktionen gegen den gleichen Vermieter koordinieren, sofern es um die gleiche Rechtsangelegenheit geht. Dieses gilt nicht für Räumungsklagen.

Der Vermieter kann in einem einzigen Verfahren die Aufhebung des Vertrages wegen Nichtzahlung und die Klage auf Zahlung der ausstehenden Beträge durchführen.

Dritte zusätzliche Verfügung: Die autonomen Gemeinschaften können die Verpflichtung der Vermieter städtischer Besitze festlegen, den als Kaution bezahlten Betrag zinslos der autonomen Verwaltung oder einem öffentlichen Unternehmen zur Verfügung zu stellen bis der Mietvertrag endet. Zahlt die autonome Verwaltung oder das öffentliche Unternehmen die zu Verfügung gestellte Kaution nicht innerhalb eines Monats nach Vertragsbeendigung zurück, so ist sie verpflichtet, den gesetzlichen Geldzins zu zahlen.

Fünfte zusätzliche Verfügung: Die Räumungsklage wegen Nichtzahlung der Mieten oder sonstiger Beträge kann vom Mieter unterlaufen werden, wenn er an den Vermieter oder zur Verfügung des Gerichts oder über einen Notar die Beträge aus der Klage und die in dem Moment geschuldeten Summen zur Verfügung stellt.

Dieses ist nicht mehr möglich, wenn sich bereits ein vorheriges Klageverfahren ereignet hatte und auch nicht, wenn der Vermieter vier Monate vor Klageeinreichung den Mieter nachweisbar zur Zahlung der offenen Beträge aufgefordert hat.

Widersprüche gegen Urteile aus einer Räumungsklage werden vor den Provinzgerichten wie auch vor den oberen Gerichtshöfen mit Präferenz behandelt.

Es werden keine Widersprüche gegen Urteile zugelassen, wenn der Mieter die bis dahin fälligen Mieten nicht bezahlt oder diese Beträge nicht zur Verfügung des Gerichts gestellt hat.

Wenn der Mieter die vorgenannten Verfügungen nicht erfüllt, so wird das Urteil rechtsgültig und kann vollstreckt werden, wenn der Mieter nicht innerhalb von fünf Tagen nach Rechtsgültigkeit seine Schulden bezahlt.

Ebenfalls wird der Einspruch verworfen, wenn während der gerichtlichen Behandlung dieses Einspruchs eine der fälligen Mieten oder sonstigen Zahlungen nicht erfolgen.

Sechste zusätzliche Verfügung:

Noch im Jahre 1995 soll eine Datei bezüglich der Mietverträge eingerichtet werden. Diese Datei soll wichtige Daten des Vermieters, des Mieters, des Mietpreises, der Mietdauer, das Datum des Mietvertrages, etc. enthalten.

Die Vermieter müssen dem Ministerium für öffentliche Arbeiten, Transporte und Umweltschutz innerhalb von maximal drei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes die vorgenannten Daten mitteilen.

Die Mieter haben das Recht, ihren Einschluss in diese Datei zu beantragen. Sie sind verpflichtet, dem Vermieter die an die Datei übersandten Daten schriftlich mitzuteilen.

(Hinweis: Von dieser Datei spricht bis heute, Ende 1998, noch niemand.)

Erste Übergangsregelung:

Verträge nach dem 9. Mai 1985, seien sie über eine Wohnung oder über ein Geschäftslokal, richten sich nach dem neuen Gesetz, wenn sie ausgelaufen sind.

Bei Mietverträgen über Wohnungen beträgt nach Auslaufen der früheren Mietverträge die stillschweigende Verlängerung des Vertrages um drei Jahre.

Zweite Übergangsregelung:

Mietverträge, die vor dem 09. Mai 1985 geschlossen wurden, richten sich weiterhin nach dem früheren Gesetz. Die Artikel 12, 15 und 24 des vorliegenden neuen Gesetzes sind anwendbar.

Artikel 4, Aufhebung und Weitergabe des Vertrages: Das neue Mietrecht macht Schluss mit der Möglichkeit, dass starre, viel zu niedrige Mieten theoretisch über Jahrhunderte immer wieder von den Eltern an die Kinder weitergegeben werden.

Der Eintritt in den Vertrag des bisherigen Mieters ist jetzt nur noch möglich für den nicht vom Mieter getrennt lebenden Ehegatten oder für seine Kinder, die mit ihm die letzten zwei Jahre vor seinem Tod zusammengelebt haben. Weitere begünstigte Personen sind die Vorfahren des Mieters, die von ihm unterstützt wurden und mindestens die letzten drei Jahre vor seinem Tod mit ihm zusammengelebt haben. Wenn die Person, auf die der Mietvertrag übertragen wurde, der Ehegatte des Mieters ist und ebenfalls verstirbt, so kann es eine weitere Übertragung der Rechte des Mietvertrages geben, wenn Kinder dieses zuletzt verstorbenen Ehegatten mit diesem zusammenlebten. In diesem Fall erlischt der Vertrag zwei Jahre nach dem Tod des zuletzt verstorbenen Ehegatten oder wenn das Kind 25 Jahre alt ist.

Artikel 7: Die vorher genannte Bestimmung gilt auch für die Person, die ohne Trauschein in eheähnlicher Beziehung ständig mit dem Mieter zusammengelebt hat, unabhängig von seiner sexuellen Orientierung, es gelten also auch homosexuelle oder lesbische Partner. Die Zeit des Zusammenlebens muss mindestens zwei Jahre vor dem Tod des Mieters betragen haben. Gibt es gemeinsame Kinder aus dieser Beziehung, so reicht das blosse Zusammenleben ohne Mindestzeit.

Artikel 9: Die mit dem Mieter zusammenlebenden Personen sind im Bedarfsfall beweispflichtig in Bezug auf das Zusammenleben.

Das Zusammenleben muss ständig gewesen sein und in der vermieteten Wohnung. In keinem Fall können die möglicherweise Begünstigten für den Eintritt in den Mietvertrag zugunsten anderer Personen eines niedrigeren Begünstigungsgrades verzichten.

Artikel 10, Andere Rechte des Vermieters: In der Vermögenssteuererklärung kann der Vermieter einer nach dem bis zum Jahre 1964 geltenden Recht vermieteten Wohnung den Wert dieser Wohnung mit nur 4% der erzielten Jahresmiete angeben, sofern dieser Wert niedriger ist als nach der üblichen Berechnungsmethode.

Der Vermieter kann den Mietern nach diesen Altverträgen den gesamten Betrag der Grundsteuer auferlegen.

Der Vermieter kann dem Mieter nach den Altverträgen die Kosten für die erforderlichen Reparaturen zur Erhaltung der Wohnung auferlegen. Dem investierten Kapital kann er den gesetzlichen Zins für fünf Jahre hinzurechnen. Den so erzielten Betrag muss der Mieter über 10 Jahre hin mit jährlich 10% begleichen.

Wenn die Dienste und Lieferungen (Wasser, Müllabfuhr, Strom, etc.) bislang vom Vermieter getragen wurden, so kann der gesamte Betrag ab dem 1. Januar 1995 dem Mieter auferlegt werden.

Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Übernahme dieser Kosten durch den Vermieter ausdrücklich vereinbart wurde.

Artikel 11, Anpassung der Mieten von Wohnungen: Die Mieten können auf Antrag des Vermieters jeweils zum Jahrestag des Beginns des Mietvertrages angepasst werden. Diese Anpassung muss in beweisbarer Form jedes Jahr zum Jahrestag erneut dem Mieter mit der Angabe des Betrages der Anpassung mitgeteilt werden. Es muss ein Zertifikat des nationalen Statistikinstitutes beigelegt werden, welches die Anpassungssätze bestätigt.

Dann bietet das Gesetz eine komplizierte Anpassungsmöglichkeit, die – wenn sie zu hoch ausfällt – durch folgende einfach Regel ersetzt wird: Die neue aktualisierte Endmiete beträgt dann 12% des Katasterwertes der Wohnung, wenn dieser Katasterwert nach 1989 neu eingeschätzt und angepasst wurde. Oder 24% des Katasterwertes, wenn noch Katasterwerte aus der Zeit vor 1990 gelten.

Ab dem Jahr, in dem die neue aktualisierte Endmiete erreicht ist, kann die Miete jährlich um den allgemeinen Preisindex verändert werden.

Ist im Mietvertrag ausdrücklich ein anderes Anpassungssystem vereinbart, so wird jenes gelten.

Der Mieter nach einem Altvertrag kann sich gegen die Anpassung des Mietbetrages wehren. In diesem Fall kann die Miete jährlich nur um den allgemeinen Preisindex angehoben werden.

Wehrt sich der Mieter jedoch gegen die Anpassung an den heutigen Marktwert, so endet der Mietvertrag unwiderruflich 8 Jahre nach der beweisbaren Anforderung durch den Vermieter.

Haben der Mieter und die mit ihm zusammenlebenden Personen ein sehr geringes Einkommen, so können sie der Anpassung an den heutigen Marktwert widersprechen.

Beweist der Mieter seine Bedürftigkeit nicht, so ist die Anpassung an den heutigen Marktwert rechtmässig.

Beweist der Mieter seine Bedürftigkeit, so dass eine Anpassung nicht erfolgen kann, so kann die Miete jährlich um den allgemeinen Preisindex erhöht werden.

Die Anpassung der Mieten an den heutigen Zeitwert erfolgt auf zehn Jahre verteilt, so dass die Altmiete jährlich um 10% der Erhöhung bis zum neuen Zeitwert angepasst wird.

Wenn die Gesamtheit der Einkünfte des Mieters und der mit ihm in der Wohnung zusammen lebenden Personen 5,5 mal (oder mehr) höher ist als das inter-berufliche Mindestgehalt, so erfolgt die Anpassung doppelt so schnell wie vorher beschrieben, also eine Erhöhung von jährlich 20%.

Mietverträge über Geschäftslokale, geschlossen vor dem 09. Mai 1985: Diese Verträge richten sich weiter nach dem alten Gesetz, mit folgenden Ausnahmen: Die Mietverträge, dessen Mieter eine physische Person ist, erlöschen bei Aufgabe der Geschäftstätigkeit aus Altersgründen oder im Todesfall, ausser in den Fällen, in denen der Ehegatte in den Vertrag eintritt und mit der gleichen Tätigkeit in dem Lokal fortfährt.

Statt des Ehegatten kann – wenn seit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes noch keine zwanzig Jahre vergangen sind – ein Nachkomme des Mieters den Vertrag übernehmen. In diesem Fall gilt der Vertrag für die Anzahl der verbleibenden Jahre bis zwanzig Jahre seit Inkrafttreten dieses Gesetzes vergangen sind. Die erste Weitergabe des Mietvertrages an den Ehegatten ist nicht zwangsweise mögliche, wenn zuvor bereits zwei Weitergaben der Mietverträge erfolgt sind. Die Weitergabe an einen Nachkommen des Mieters kann nicht zwangsweise gefordert werden, wenn bereits eine Übertragung erfolgt ist.

Der Mieter und der später in den Vertrag eintretende Ehegatte können das Lokal im Traspaso weitergeben. Dieses Traspaso erlaubt die Fortführung des Mietvertrages für ein Minimum von zehn Jahren oder, wenn diese Frist länger ist, für die Zahl der Jahre, bis zwanzig Jahre seit Inkrafttreten dieses Gesetzes verstrichen sind.

Wenn in den letzten zehn Jahren von Inkrafttreten dieses Gesetzes sich bereits ein Traspaso ereignet hat, so gelten statt der oben genannten Fristen nur noch fünf Jahre.

Ist der Mieter eines Geschäftslokals eine juristische Person (S.L., S.A., Vereine), so endet der Mietvertrag in zwanzig Jahren. Diese Frist bezieht sich auf geschäftliche Aktivitäten in der Abteilung 6 des Tarifes des Impuesto sobre Actividades Economicas (Gewerbesteuer).

Wenn die Geschäftslokale eine Fläche haben, die 2.500 qm überschreitet, erlischt der Vertrag in fünf Jahren.

Bei geschäftlichen Aktivitäten, die nicht in der Abteilung 6 des oben genannten Tarifes enthalten sind, richtet sich das Erlöschen des Mietvertrages nach der Höhe der jährlich gezahlten Gewerbesteuer, so dass die Mietverträge bei folgenden Gewerbesteuerbeträgen in der nachfolgenden Frist enden:

Weniger als 85.000 Ptas. (ca. 510,86 Euro) Gewerbesteuer: in 20 Jahren

Zwischen 85.001 Ptas. (ca. 510,87 Euro) und 130.000 Ptas. (ca. 781,31 Euro): in 15 Jahren

Zwischen 130.001 Ptas. (ca. 781,32 Euro) und 190.000 Ptas. (ca. 1.141,92 Euro): in 10 Jahren

Mehr als 190.000 Ptas. (ca. 1.141,93 Euro): in 5 Jahren

Anpassung der Geschäftsmieten aus Altverträgen an den heutigen Zeitwert: Bei den Mietverträgen, die eine restliche Geltungsdauer zwischen fünf und zehn Jahren haben, erfolgt die Anpassung an den heutigen Zeitwert im ersten Jahr nach Inkrafttreten dieses Gesetzes um 10%, im zweiten Jahr 20%, im dritten Jahr 35%, im vierten Jahr 60% und im fünften Jahr erfolgt die volle Anpassung zu 100% an den heutigen Zeitwert.

In den Fällen, in denen die Restmietzeit 15 oder 20 Jahre beträgt, kann der Mieter die Anpassung an den heutigen Zeitwert verweigern. Dies muss er dem Vermieter schriftlich innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Nachricht des Vermieters über die Anpassung mitteilen. In diesen Fällen der Ablehnung der Anpassung erlischt der Vertrag fünf Jahre nach Inkrafttreten dieses Gesetzes.

Rechte des Mieters: Der Mieter hat das Recht auf eine Entschädigung in Höhe von 18 Monatsmieten, wenn vor Ablauf eines Jahres seit dem Erlöschen des Mietvertrages irgendeine Person in dem Geschäftslokal die gleiche Aktivität oder eine ähnliche Aktivität beginnt auszuüben, wie sie der frühere Mieter ausgeübt hat. Dies gilt auch, wenn von diesem neuen Unternehmen nur ein Teil der Kunden des früheren Mieters angesprochen werden.

Wenn der Mietvertrag erloschen ist und der Vermieter sich entschliesst, einen neuen Vertrag mit einem neuen Mieter vor Ablauf eines Jahres seit Erlöschen des Mietvertrages zu schliessen, so hat der bisherige Mieter ein vorrangiges Recht auf diesen Vertrag.

Zu diesem Zweck muss der Vermieter nachweisbar dem bisherigen Mieter den Abschluss eines neuen Mietvertrages anbieten. Darin muss er die angebotene Miete benennen, die wichtigsten Bedingungen des Vertrages und den Namen, Anschrift und sonstige Umstände des neuen Mieters. Will der bisherige Mieter sein vorrangiges Recht auf einen neuen Mietvertrag geltend machen, so muss er das dem Vermieter innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Zustellung der Information seitens des Vermieters mitteilen. Geht der Mieter auf dieses Angebot nicht ein und lässt die 30 Tage verstreichen, so muss der Vermieter innerhalb der darauffolgenden vier Monate den neuen Mietvertrag mit einem anderen Mieter zu den dem bisherigen Mieter mitgeteilten Bedingungen abschliessen.

Wenn der Vermieter dem bisherigen Mieter den neuen Mietvertrag nicht angeboten oder wichtige Angaben unterlassen oder den Mietpreis falsch angegeben hat, so hat der bisherige Mieter das Recht, diesen neuen Mietvertrag zu übernehmen und den neuen Mieter aus dem Vertrag zu drängen.

Innerhalb von 60 Tagen, nachdem der bisherige Mieter von dem neuen Mietvertrag oder den falschen Angaben ihm gegenüber erfahren hat, muss der bisherige Mieter die entsprechenden juristischen Aktionen beginnen, die sein Recht auf Eintritt in den Mietvertrag reklamieren. Der bisherige Mieter gilt in diesem Fall vom Gesetz her als Klageberechtigter für die Räumungsklage gegen den neuen Mieter.

Der Vermieter ist ohne notwendige Erinnerung seitens des bisherigen Mieters verpflichtet, diesem eine Fotokopie des neuen Vertrages zu übersenden, der innerhalb eines Jahres nach dem Erlöschen des bisherigen Vertrages abgeschlossen wurde. Diese Übersendung muss innerhalb von 15 Tagen nach Abschluss des Mietvertrages erfolgen.

Die Ausübung des Rechtes des bisherigen Mieters auf vorrangige Berücksichtigung bei einem neuen Mietvertrag ist nicht vereinbar mit der vorher angeführten Entschädigung. Der Mieter muss sich für die eine oder die andere Lösung entscheiden.

Soweit die wichtigsten Grundzüge des neuen Mitgesetzes. Dessen bemerkenswerte Grundzüge sind eine weitere enorme Bürokratisierung. Diese Bürokratisierung und die insbesondere dem Vermieter neu auferlegten Pflichten gehen weit über den Rahmen der juristischen Übersicht des Normalbürgers hinaus.

Daraus folgt, dass der grösste Teil dieser Bestimmungen nicht eingehalten werden wird. Daraus wiederum folgt eine Lawine von möglichen Bussgeldern für die Vermieter. Obwohl es das erklärte Ziel dieses Gesetzes ist, den Anteil der Mietwohnungen von derzeit nur 18% am gesamten Wohnungsbestand zu erhöhen, so dürfte vielen Vermietern angesichts des erneut erhöhten Bürokratismus die Lust am Vermieten gründlich vergehen. Das könnte durchaus eine weitere Steigerung von Mieten zur Folge haben, also genau die entgegengesetzte Absicht des Gesetzes.

Hinzu kommt, dass ein Vermieter einen Mieter, der sich als Rabauke und "Kotzbrocken" herausstellt, für 5 Jahre als Nachbarn hat, ohne Möglichkeit ihn loszuwerden. Die Lösung für den Vermieter: Das Haus verkaufen oder sich selbst eine Mietwohnung suchen. Ich garantiere, dazu wird es in vielen Fällen kommen – nicht sehr ermutigend!

Ausserdem erfolgt die Anpassung der lächerlich geringen Altmieten nicht vollständig, sondern nur halbherzig und das viel zu langsam und mit viel zu viel bürokratischem Aufwand. Den vollen Nutzen aus dieser Anpassung wird wohl in der Regel erst die Generation nach der heutigen Vermietergeneration haben.

Unsere Meinung: Das neue Gesetz ist rechtlich und bürokratisch eine Katastrophe. Es muss hinzugefügt werden, dass dieses Gesetz nicht für touristisch vermietete Objekte gilt.

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