Die "Dauerbrenner"-Frage
für Investoren und Immobilien-Besitzer:
Wie erspare ich mir 100.000 DM, 200.000 DM oder mehr ?!?

Eddi Joemann, Diplom-Steuerberater und Diplom-Gestor für Grundbesitzangelegenheiten in Spanien, und Leiter der Schutzgemeinschaft Teneriffa zieht Bilanz über das vergangene Jahr 2000:

"Wie stets in der Vergangenheit blicken auch diesmal wir von der Schutzgemeinschaft Teneriffa auf ein sehr erfolgreiches Jahr für den Verbraucher- und Anlegerschutz zurück.
Durch unsere steuerliche Beratung, Information und Betreuung konnten Geldanleger und Immobilien-Besitzer auf den Kanaren im vergangenen Jahr wieder Millionen DM an Steuereinsparungen erzielen oder vorbereiten.

Und durch unsere Beratung und Hilfe auf dem Bereich des Grundbesitzes, speziell des Kaufs und des Verkaufs von Immobilien, konnten wir unseren Kunden wieder helfen, enorme Geld-Summen vor möglichen Betrugsversuchen oder vor Verlust durch pure Unkenntnis oder Schlamperei zu retten.

In diesem Zusammenhang fällt uns dann und wann noch auf, dass es zwar jede Menge Hilfe und Rat suchende Leute gibt, dass es aber immer noch Menschen gibt, die nur sehr unzureichend darüber informiert sind, auf welchen Bereichen die Schutzgemeinschaft tätig ist. Deshalb hier noch einmal eine Aufzählung. Unser "tägliches Brot", unsere tagtäglichen Aufgaben sind insbesondere die Steuerberatung über sämtliche steuerlichen Angelegenheiten, die anfallen können, einschliesslich Firmengründungen und Gewerbeanmeldungen. Dann die Grundbesitz-Beratung im weitesten Sinne beim Immobilien-Kauf, beim -Verkauf und während des Immobilien-Besitzes, auch der treuhänderische Kauf oder Verkauf in Vertretung des Besitzers. Die Gründung von steuerbegünstigten Gesellschaften, speziell auch von ruhenden Gesellschaften für Privatleute nur für das Halten von Immobilien.
Weiter die präventive Erbschaftsberatung, also die steuergünstige Vorbereitung von zukünftigen Erbschaften sowie Testamente. Die Abwicklung von Erbschaftsangelegenheiten, einschliesslich der Erbschafts-Annahme-Erklärung, und auf Wunsch im Namen des oder der Erben der treuhänderische Verkauf des Erbgutes (meist Immobilien).
Diese Dienstleistungen bieten wir als Teneriffas älteste deutsche Verbraucher- und Anlegerschutz-Organisation auch Leuten an, die nicht Mitglied in der Schutzgemeinschaft sind.
Darüberhinaus bieten wir den Mitgliedern der Schutzgemeinschaft einen auf Teneriffa einzigartigen Service an: Sie können uns bei jeder beliebigen Frage oder bei jedem anfallenden Problem mit Auskunft, Rat und Hilfe in Anspruch nehmen - in einem persönlichen Gespräch, per Telefon, per e-mail, per Fax. Gerade auch der letzte Service wird von unseren Mitgliedern häufig genutzt: Wenn sie ein Schreiben in spanisch erhalten, das sie nicht verstehen, stecken sie es ins Fax und rufen uns nachher an, worum es darin geht. Wir können dann gleich sagen "Ist Werbung" oder "Das kann abgeheftet werden" oder "Da muss etwas unternommen werden".

Weiterhin bieten wir unseren Mitgliedern kostenlos die Stellung des gesetzlich vorgeschriebenen Zustellvertreters beim Finanzamt, die Stellung des gesetzlich vorgeschriebenen Zustellvertreters bei der Eigentümer-Gemeinschaft (Comunidad) und achten darauf, wenn Mitglieder der Schutzgemeinschaft Teneriffa im Boletin der Kanaren oder der Provinz Teneriffa stehen mit angeblichen oder tatsächlichen Schulden. Wird jemand dort veröffentlicht, so gilt das als rechtsgültige Zustellung und gilt somit gegen Sie - auch wenn die Forderung völlig falsch ist. Und unter den Mitgliedern der Schutzgemeinschaft Teneriffa ist etwa die Hälfte aller im Boletin veröffentlichten Forderungen völlig falsch, unzutreffend oder bereits bezahlt. Und glauben Sie mir: An manchen Tagen lesen sich die Boletine wie ein deutsches Telefonbuch ! Weiterhin erledigen wir für unsere Mitglieder natürlich auch sämtliche Ummeldungen, Anmeldungen, Behördenangelegenheiten jeder Art, Residencia-Anträge etc., etc..

Soweit einmal eine kurze Zusammenfassung der wichtigsten Dienstleistungen der Schutzgemeinschaft Teneriffa.
Was den Bereich des Immobilien-Kaufs oder -Verkaufs angeht, so teilt sich dieser in zwei grosse Hauptgruppen auf: Einmal den von vornherein positiven. Der ist für uns von der Schutzgemeinschaft Teneriffa natürlich der weitaus befriedigendere.
Denn dabei können wir unseren Kunden von vornherein dabei helfen, einerseits die steuerliche Seite so positiv wie möglich zu gestalten (z. B. die Ersparnis der 6% Grunderwerbssteuer beim Kauf, die Nicht-Abführung der 5 % Gewinnabschlags-Steuer beim Verkauf, Vorbereitung der Ersparnis oder Ver-ringerung der Schenkungs-Steuer oder der zukünftigen Erbschaftssteuer) und andererseits durch die Abwicklung des Immobilien-Kaufs mit unserer Hilfe durch die vorherige Überprüfung des Objektes Geldverluste oder rechtliche Übervorteilugen zu verhindern.

Die andere Hauptgruppe beim Immobilien-Kauf oder -Verkauf ist leider oft nicht so positiv. Denn dabei geht es meist darum, bereits betrogenen Immobilien-Käufern zu helfen, den ihnen zugefügten Schaden zu begrenzen und zumindest das Eigentum für sie zu sichern und die rechtliche Seite in Ordnung zu bringen - oft mit einem hohem Aufwand an Geld und Zeit. Wären diese Kunden vor dem Kauf oder Verkauf zur Schutzgemeinschaft gekommen, so hätte man sich dass alles sparen können . . . . . . .

Abgesehen von den positiven Fällen, - die im letzten Jahr glücklicherweise fast alle waren, - in denen die Kunden zur Schutzgemeinschaft kommen, bevor sie etwas kaufen, verkaufen, verschenken oder vererben wollen, gab es leider im vergangenen Jahr auch wieder bedauerliche Ereignisse, die wir hier als Warnung anmerken wollen:

Jemand liess sich vom Promotor eine Wohnung zeigen, die er dann auch kaufen wollte. Es wurde zunächst ein privatschriftlicher Optionsvertrag geschlossen, in dem die Wohnung nicht so ganz genau definiert wurde. Dann erst wurde dieser Käufer Mitglied der Schutzgemeinschaft Teneriffa. Trotzdem ent-schloss er sich, den notariellen Kaufvertrag alleine durchzuführen. Es werde schon alles gutgehen. Nach dem Notarvertrag musste der Käufer entsetzt feststellen, dass man ihm als seine Wohnung eine andere zuwies als man ihm zuvor gezeigt hatte und als er hatte kaufen wollen.
Eine kurze Überprüfung der Escritura durch mich ergab, dass er keine Chance auf irgendeine Änderung hatte, denn in der Escritura war die Wohnung genau definiert. Entweder war ihm diese Stelle des Notarvertrages nicht übersetzt worden oder er hatte nicht aufgepasst !

In einem anderen Fall war jemand bereits seit Jahren Mitglied der Schutzgemeinschaft Teneriffa. Nach jahrelangem Suchen fand der Betreffende ein Grundstück mit einem Haus im Rohbau, das ihm zusagte. Da das Grundstück in der Zona rustica (landwirtschaftliche Zone) lag und es bekanntermassen um das Haus bereits rechtliche Probleme gegeben hatte, empfahl ich dem Kunden, die Angelegenheit von uns genauer untersuchen zu lassen, insbesondere von der zuständigen Stadtverwaltung und/oder Inselregierung zunächst eine schriftliche Äusserung zu erwirken.

Im Vertrauen auf sein Glück kaufte er den Besitz für mehrere Hunderttausend DM - vor kurzem teilte er mit mit, dass Haus müsse abgerissen werden. Ob überhaupt und für welche bebaute Fläche er nun eine Baugenehmigung erhalten wird ist fraglich . . . . . . .
Da er im falschen Vertrauen auf den Makler zudem auch noch den notariellen Kaufvertrag alleine durchführte (der Makler wird bestens gewusst haben, warum er die Einschaltung der Schutzgemeinschaft Teneriffa mit allen Kräften verhinderte) wurde zudem die Grunderwerbssteuer-Befreiung nicht richtig eingereicht, so dass der Betreffende auch noch mit einer Nachberechnung der 6 % Grunderwerbssteuer plus Verspätungszuschlag rechnen muss. Falls nun eine Baugenehmigung in Zukunft für das Grundstück überhaupt nicht erteilt werden sollte, so wäre der Schaden für die Nichtbefolgung der Ratschläge der Schutzgemeinschaft und die Nicht-Hinzuziehung zum Notarvertrag mehrere Hunderttausend DM ! Ein möglicher Regress gegen den Makler (ohnehin fast immer aussichtslos) entfällt, da dieser inzwischen verstorben ist.

In einem anderen Fall liess sich erneut ein Mitglied der Schutzgemeinschaft von einem ("sehr netten und freundlichen") Makler dazu überreden, den Notarvertrag ohne die Schutzgemeinschaft Teneriffa durchzuführen. Zwar wurde hier die Immobilie einwandfrei auf den Namen des Betreffenden im Grundbuch eingetragen, aber auch hier wurde die Grunderwerbssteuer-Befreiung nicht richtig eingereicht:
Nachforderung: fast 2,5 Mio. Ptas. (fast 15.000 Euros) . . . . .

In einem weiteren Fall liess sich ein Mitglied der Schutzgemeinschaft Teneriffa bereits vor längerer Zeit von der Schutzgemeinschaft Teneriffa über die Vorteile des Immobilien-Besitzes über eine kanarische S. L. informieren. Er, der krank war, hatte einen Besitz, der über eine halbe Millon Euros wert war. Zum Zwecke der Regelung der Erbfolge wollte er eine S. L. gründen und dadurch seinen Erben die extrem hohe Erbschaftssteuer in Spanien ersparen.
Er zögerte so lange bis er starb. Jetzt haben seine Erben ein Problem !

Ebenfalls ein Mitglied der Schutzgemeinschaft Teneriffa schloss alleine (ohne Beratung durch die Schutzgemeinschaft Teneriffa) mit einem Makler einen privatschriftlichen Optionsvertrag. Der Vertrag war derartig schlecht erstellt, dass es Ärger gab. Für den Käufer sind erstmal ca. 25.000 Euros Anzahlung weg. Die Klage läuft, der Ausgang ist - wie immer vor Gericht - ungewiss. Fest steht nur, dass dem verlorenen Geld zunächst noch einmal fast 5.000 Euros an Anwalts-, Procurador- und Gerichtskosten hinterher geworfen werden mussten. . . . . . .

Im letzten Fall, den wir hier ansprechen wollen, handelt es sich um eine ganz üble Angelegenheit.
Zunächst fing alles ganz harmlos an. Jemand kommt zur Schutzgemeinschaft Teneriffa und lässt sich beraten. Dabei stellt sich heraus, dass auch in seinem Fall für einen geplanten Immobilien-Kauf die vorherige Gründung einer kanarischen S. L. (GmbH) das günstigste ist.
Es vergeht eine Zeit, und endlich entschliesst sich der Kunde seine kanarische S.L zu gründen - allerdings im "Alleingang". Bereits hier fangen die Probleme an, es gibt die ersten Schwierigkeiten.
Aber erst danach beginnen die tragischen Ereignisse: Durch einen bekannten "Berater", der schon einige Male durch öffentliche Unkenntnis von sich reden machte, liessen sich diese Deutschen dann - von diesem Berater als Makler - ein Haus mit grösserem Grundstück verkaufen. Mit einer kanarischen Familie, die damals das Grundstück landwirtschaftlich bewirtschaftete, schloss dieser "Berater" - so die Angaben der Deutschen - einen derart stümperhaften und schlechten Vertrag über eine zeitweilige weitere Nutzung des Grundstücks ab, dass sich diese kanarische Familie auch gleich noch im gesamten Untergeschoss des Hauses niederliess und bis heute - vier Jahre danach !!! - noch nicht von Haus und Hof fortzubewegen war.
Seitdem laufen Zivilprozesse und jede Menge gegenseitiger Strafanzeigen wegen Nötigungen und Drohungen, etc. Ja, die deutsche Besitzerin wurde sogar schon mit einem Luftgewehr angeschossen.
Nun erst, vier Jahre später, kamen die Deutschen wieder zur Schutzgemeinschaft Teneriffa. Vier Jahre zu spät, denn wären sie gleich gekommen, hätten sie sich vier Jahre Prozesse, Nerven, Gesundheit und Geld gespart und hätten schon vier Jahre lang ihr viele Hunderttausend DM teures Anwesen genossen.
Und die vier vergeudeten Jahre sind ja noch nicht alles, denn niemand weiss, wann dieser böse Alptraum endet.
Warum also nicht gleich bei der Schutzgemeinschaft Teneriffa geblieben ??!!??

Und damit es nach soviel Tragik wieder mal etwas Lustigeres gibt: Ein Deutscher mit den Initialen R.L., von dem wir die Bezahlung unserer Leistungen verlangten, sah dieses als "Erpressung" an und kündigte an, er werde "die Öffentlichkeit informieren". Nun, wir sind schon sehr gespannt darauf, wie genau er die Öffentlichkeit auch über seine Beziehungen zum Finanzamt informieren wird . . . . Wir werden die Öffentlichkeit gegebenenfalls sehr gut informiert halten. Wie gesagt: Ein wenig leichte Unterhaltung tut manchmal ganz gut.

In diesem Rückblick unbedingt Erwähnung finden muss die Gesetzesänderung zum Horizontalen Eigentum, im spanischen Gesetzesblatt veröffentlicht am 08-04-1999. Dieses erste brauchbare Gesetz zum Horizontaleigentum, - das sich per Gesetz auf ausnahmslos alle Häuser bezieht, in denen es mehr als einen Besitzer gibt und auch auf die meisten Urbanisationen - wird von weiten Teilen der ausländischen Wohnungsbesitzer mit völliger Unkenntnis bedacht. Dies ist eine sehr gefährliche Sache, denn zum einen stärkt das neue Gesetz auch die Rechte der einzelnen Miteigentümer (wenn sie ihre Rechte kennen !!), aber auch - und das ist neu!! - ganz enorm das Amt des Präsidenten. Speziell wenn der ausländische Immobilien-Besitzer seine Verpflichtungen gegenüber der "Comunidad" (Eigentümer-Gemeinschaft) nicht erfüllt, könnte ein böswilliger Präsident oder Verwalter bei längerer Abwesenheit des "störenden Wohnungsbesitzers" im ungünstigsten Fall und durch geschicktes Manipulieren sogar die Zwangsversteigerung der Wohnung provozieren. Die wichtigste und zwingende gesetzliche Verpflichtung in dieser Hinsicht lautet nämlich, dass der in Spanien nicht-residente ausländische Wohnungs- oder Hausbesitzer der Comunidad einen in Spanien ansässigen Zustellvertreter benennen muss. Tut er das nicht, so gelten alle Nachrichten an ihn als ordnungsgemäss zugestellt, wenn sie unter seiner Tür durchgeschoben werden !!! Die Unterlasssung der Stellung eines Zustellvertreters ist also höchst gefährlich!
Den Mitgliedern der Schutzgemeinschaft Teneriffa bieten wir kostenlos diese Zustell-Adresse (die im übrigen auch dem Finanzamt gegenüber gesetzlich vorgeschrieben ist).

Im übrigen habe ich selbst zum Thema des neuen Gesetzes zum Horizontal-Eigentum ein Buch in deutsch verfasst, das m. E. wirklich jeder Wohnungs- oder Hausbesitzer in Spanien haben sollte: Es erklärt in leicht verständlicher Weise die Rechte und Pflichten.

Seit dem Sommer des Jahres 2000 ist das Vorhaben eines Immobilien-Kaufs in Spanien noch ein wenig mehr zu einem kleinen Abenteuer geworden, da nun der Kaufinteressent oft keinerlei Gewähr mehr hat, ob ein Makler etwas vom Immobilien-Recht kennt oder nicht. Denn während früher der Leiter eines Makler-Büros profunde Kenntnisse im Immobilien-Recht und eine dementsprechende fachliche Ausbildung haben sollte, so spielt das nun keine Rolle mehr. Denn im Sommer 2000 stellte die spanische Regierung mit einem Dekret klar, dass nun wirklich "Jedermann" Immobilien makeln darf - ohne die blasseste Ahnung vom Immobilien-Recht zu haben ! Damit wurden die Immobilien-Büros durch einen Federstrich der Regierung über Nacht rein rechtlich gesehen zu reinen Immobilien-Vermittlern.

Diese - rein rechtlich gesehen - "Abwertung" der Immobilien-Büros durch die Regierung ist andererseits natürlich eine eindrucksvolle Unterstreichung der unbedingten Notwendigkeit der Hinzuziehung eines von den Immobilien-Büros unabhängigen Fachmanns, so wie es auch die Vereinigung der Direktoren der Grundbuchämter immer wieder betont.

Aber auch hier verschiebt sich das Problem nur von einer Person zur nächsten. Denn noch kann sich in Spanien jeder, der will, "Immobilien-Berater" oder "Steuerberater" nennen (es sind keine geschützten Berufe wie z. B. in Deutschland).
Wir von der Schutzgemeinschaft Teneriffa empfehlen uns hier mit unseren Diensten. Über 30 Jahre Erfahrung und unsere fachliche Kompetenz sind Ihre Sicherheit: Die Schutzgemeinschaft Teneriffa steht unter der direkten persönlichen Leitung von zwei deutschen Diplom-Steuerberatern für das spanische Steuerrecht und zwei deutschen Diplom-Gestoren für Grundbesitzangelegenheiten in Spanien.
Angesichts der bösen Fehler, die leider häufiger sind als es akzeptabel ist und angesichts des öffentlich verzapften Unsinns manch eines "Beraters" (wozu sich leider immer wieder mal eine Zeitung hergibt) und deren öffentlich bekundeten mangelhaften Kenntnissen, sollte sich jeder Ratsuchende doch sehr überlegen, wem er sein Geld und seine Sicherheit anvertraut.

Aber nicht nur unfähige Berater sind ein Problem. Vor kurzem las ich auf einem Auto-Aufkleber "Die Menschheit ist intelligent - Ausnahmen sind die Regel!"

Nun, das ist sicher so allgemein nicht richtig. Aber wenn ich so manchmal den Grössenwahn und die masslose Selbstüberschätzung mancher Leute sehe, so könnte man bei manchen Menschen schon auf die Idee kommen, da könnte was dran sein: Da kommen die Deutschen (und natürlich auch andere Ausländer) nach Spanien und glauben allen ernstes, sie können so ein schwieriges Unterfangen wie einen Immobilienkauf in einem fremden Land alleine meistern! Fast noch schlimmer sind die Naiven, die einfach glauben, es "werde schon irgendwie alles gut gehen": Diese beiden Gruppen von Geldverächtern - pardon: Immobilienkäufern - sind selbst schuld, wenn sie erstens ihr Geld los werden und zweitens keine Immobilie dafür bekommen, oder nur eine mit viel Ärger, Verlust und Problemen.

Zum Abschluss dieser Bilanz des vergangenen Jahres einmal mehr der Hinweis auf den unbestrittenen "Dauerbrenner" der letzten Jahre: Die Vorteile der kanarischen S.L. (GmbH) als Instrument der Vermögensverwaltung und der Immobilien-Haltung.

Noch ein kurzer Überblick über die Entstehung der Attraktivität der ruhenden kanarischen S.L. für den ausländischen privaten Immobilienbesitzer, deren Grundlage das kanarische REF-Gesetz ist:
· 1994 wurde das kanarische REF-Gesetz verabschiedet und fand sofort Anwendung
· 1998 wurde das kanarische REF-Gesetz von der EU in Brüssel endgültig genehmigt (soweit es uns hier interessiert)
· 1998 wird die Legalität der Grunderwerbssteuer-Befreiung gerichtlich festgestellt
· Im Sommer 2000 beschliesst die EU, dass den Kanaren jährlich Steuerentlastungen von 12 Milliarden Pesetas (ca. 140 Million DM) zustehen sollen.

Warum wollen nicht auch Sie, lieber Leser, sich den Ihnen zustehenden Teil des "Kuchens" sichern ?

Aber Vorsicht! Wie schon häufig gesagt, erfordert die Inanspruchnahme immenser steuerlicher Vorteile, dass sich Ihr Steuerberater bestens im entsprechenden Steuer-Recht, Immobilien-Recht und Immobiliensteuer-Recht und in der Handhabung der Abwicklung auskennt.

Zahlreiche negative Ergebnisse mit viel Ärger, Zeit- und Geldverlust und fast immer auch noch die Nichtgewährung oder der Widerruf der Steuer-Vergünstigungen führen uns zu der dringenden Empfehlung, die Gründung Ihrer kanarischen S.L. und die späteren Immobilien-Käufe über diese S.L. unbedingt durch die Schutzgemeinschaft Teneriffa durchführen zu lassen. Mein Team und ich waren die ersten, die sich gleich nach Inkrafttreten des kanarischen REF-Gesetzes im Jahre 1994 - und bis heute - aufs Intensivste damit befasst haben.

Und Sie wissen doch: Bei solch wichtigen Themen wie die Behandlung der Früchte Ihres gesamten Lebens sollten Sie sich stets von den besten Fachleuten beraten lassen.

Rufen Sie einfach an und vereinbaren Sie einen unverbindlichen Gesprächstermin und/oder bestellen Sie Informationen gern auch per Fax.
Tel. (0034) 922 300446, Fax (0034) 922 301328
Über 30 Jahre Berufserfahrung stehen zu Ihrer Verfügung !

Ich freue mich darauf, Ihre Bekanntschaft zu machen.
Und vergessen Sie nicht:

DISKRETION IST UNSER GESCHÄFT

Ihr
Eddi A. Joemann
Leiter der Schutzgemeinschaft Teneriffa

PS: Noch ein Wort zu der in Kürze wieder beginnebnenden Saison für die Vermögenssteuer-Erklärungen: Mit Entsetzen habe ich kürzlich festgestellt, dass neue Mitglieder der Schutzgemeinschaft Teneriffa für die Vermögenssteuer-Erklärung und die Steuer auf Eigennutzung für zwei Personen bislang 50.000 Ptas. (!) bezahlt haben.
Wenn Ihr Anwalt oder Steuerberater ebenfalls dafür eine derartige Summe von Ihnen haben will, so wechseln Sie Ihren Berater. Und wenn der neue Berater von Ihnen auch nur die Hälfte davon haben will, so kommen Sie zur Schutzgemeinschaft Teneriffa, da haben Sie es nämlich nochmals fast für die Hälfte der Hälfte. Am besten und einfachsten ist es natürlich, Sie kommen gleich zur Schutzgemeinschaft Teneriffa.
Schlimm bei obigen 50.000 Ptas. Honorar war übrigens, dass die Steuererklärungen zudem auch für den Kunden noch so ungünstig waren wie es nur ging: sprich, sehr hohe Steuern.
Wenn Sie natürlich eine kanarische S.L. gründen, können Sie die Vermögenssteuer getrost vergessen: Denn die S.L. ist von der Vermögenssteuer befreit.

Schutzgemeinschaft Teneriffa
Apartado 6, E-38390 Santa Ursula / Teneriffa