Endlich werden die säumigen Schuldner
zur Kasse gebeten

Die Schulden bei den Eigentümergemeinschaften von Seiten eines Anteils der Besitzer war bis heute ein schwierig zu lösendes Problem, speziell verursacht durch die Langsamkeit der Justiz und die hohen Kosten für den Beginn eines Gerichtsprozesses.
Ab sofort wird die Situation anders sein, denn der spanische Kongress hat kürzlich eine Än- derung des Ley de Propiedad Horizontal (LPH), zu deutsch: Gesetz über das Horizontaleigentum verabschiedet.
Die neue Verordnung weitet die Verantwortung der Besitzer auf die Immobilie aus, mit der sie für den Fall der Nichtzahlung ihrer Schulden bei der Eigentü- mergemeinschaft haften werden.
Man schätzt, dass dieses Gesetz helfen wird, etwa 90 % der derzeitigen Schulden einzutreiben.
Den Prozess gegen die säumigen Miteigentümer beginnt die Generalversammlung der Eigentümer, die mit einer Zertifikation der erfolgten Anmahnung jeden Schuldner vor dem Gericht verklagen kann.
Der Schuldner muss innerhalb von 20 Tagen vom Gericht die Aufforderung erhalten, seine Schulden zu tilgen. Tut er dieses nicht, kann der Richter ein Embargo (vorläufige Beschlagnahme) über seine Immobilie verhängen.
Die Vorbereitungszeit für das dann zu beginnende Gerichtsverfahren soll nur zwei Monate betragen.
Wenn der Beklagte, also der Schuldner, nicht zum Gerichtsverfahren erscheint, kann der Richter ein Embargo über seine Immobilien in Höhe seiner Schulden verhängen.
Wenn der Schuldner diese richterliche Entscheidung anfechten will, so muss er zunächst seine Schulden vollständig bezahlen, ansonsten wird sein Einspruch nicht zugelassen.

Aktuelle Schuld
Das Gesetz sieht ausserdem eine ständige Aktualisierung der Schuld vor. Bis heute war es so, dass die Eigentümergemeinschaft immer nur die Schulden bis zum Tage der Einreichung der Klage gerichtlich einfordern konnte. Erst wenn diese Klage gewonnen war, musste die Eigentümergemeinschaft eine erneute Klage einreichen, um die Beitreibung der zwischenzeitlich schon wieder aufgelaufenen Schulden zu erreichen.
Nach dem neuen Gesetz wird der Schuldner in einem Gerichtsverfahren gegen ihn dazu verurteilt werden, sämtliche bis zum Tage des Urteils aufgelaufenen Schulden vollständig zu bezahlen, wenn nicht, wird seine Immobilie zwangsversteigert.

Aber ausser den gerichtlichen Massnahmen sieht das neue Gesetz auch andere Druckmittel gegen säumige Miteigentümer vor. So kann nach dem neuen Gesetz der Benachrichtigung über die Einberufung der Generalversammlung der Anteilseigner eine Aufstel- lung derjenigen Mitbesitzer beigefügt werden, die nicht auf dem Laufenden mit der Zahlung ihrer Verpflichtungen an die Comunidad sind, und man kann diese säumigen Zahler ihres Stimmrechts in der Versammlung der Eigentümer entheben.
Ausserdem können säumige Zahler keine der Entscheidungen der Versammlung anfechten, solange sie nicht die rückständigen Zahlungen vollständig bezahlt haben.

Notorische Störer
Eine andere Änderung des Gesetzes bezieht sich auf notorische Störer. Personen also, die mitten in der Nacht Lärm machen, die ihren Müll unverschlossen zu falschen Zeiten und am falschen Platz deponieren, die unzivilisierte Verhaltensweisen an den Tag legen, die andere Mitbewohner bedrohen und ständig belästigen, etc.
Diese unangenehmen Mitbürger werden in Zukunft grössere Probleme haben, sich über die Normen der Comunidad und die Hausordnung hinwegzusetzen.
Gemäss dem neuen Gesetz kann es derartigen Störenfrieden sogar bis zu drei Jahre lang verboten werden seine Immobilie zu betreten. Wenn er Mieter ist, so kann es zur Beendigung seines Mietvertrages führen.
Die Comunidad, vertreten durch die von ihr bestimmte Person (in der Regel der Präsident, Sekretär oder Verwalter) kann den Störenfried auffordern, seine gegen die Interessen der Gemeinschaft oder gegen die guten Sitten gerichtete Aktivität einzustellen.
Tut er dies nicht und die Comunidad zieht vor Gericht, so kann der Richter vom ersten Moment an von dem Beklagten die Einstellung seines schlechten Verhaltens fordern. Folgt der Beklagte dieser Aufforderung nicht, so kann der Richter ihm ebenfalls sofort das Recht entziehen, seine Immobilie zu benutzen.

Reserve-Fond
Das neue Gesetz legt zwingend fest, dass jede Eigentümergemeinschaft im ersten Jahr ihres Bestehens 2,5 % des Jahres-Etats und ab dem zweiten Jahr 5 % des jeweils verabschiedeten Jahres-Etats als Reserve-Fond für die Erhaltung des Gebäudes bildet.
Zu Lasten dieses Fonds kann auch eine Versicherung abgeschlossen werden, die mögliche Schäden am Haus und den Gemeinschaftsanlagen abdeckt oder ein Service-Vertrag über eine ständige Erhaltung des Hauses.
Diese generellen Prinzipien können von jeder Comunidad noch selbst modifiziert, also der Reserve-Fond erhöht werden.

Beschlüsse der Comunidad
Das Gesetz sieht auch einige neue Mehrheitsregeln für Entscheidungen in der Eigentümergemeinschaft vor. Angelegenheiten von allgemeinem Interesse, wie zum Beispiel die Einstellung oder Nicht-Einstellung einer Person zur Überwachung des Hauszuganges (Porteria) oder Entscheidungen zum Aufzug müssen von mindestens 60 % der Eigentümer genehmigt und von allen gemeinsam bezahlt werden.
Für die Installation von Parabol-Antennen fürs Fernsehen ist die Zustimmung von nur einem Drittel der Eigentümer notwendig, aber die Kosten teilen sich nur auf diejenigen auf, die sich dort anschliessen lassen.
Für alle anderen Angelegen- heiten ist die einfache Mehrheit notwendig.
Alle Beschlüsse der Eigentü- mergemeinschaft können innerhalb von drei Monaten mit einem Einspruch belegt werden. Beschlüsse, die gegen das Gesetz verstossen oder gegen die Statuten der Comunidad können innerhalb des ersten Jahres gerichtlich angegriffen werden.

Gesetzliche Verpflichtung zur Amtsübernahme
Niemand kann auf das Präsidentenamt verzichten, wenn er dazu gewählt wurde oder wenn es ihn turnusgemäss trifft, ausser wenn ein Richter ihm das Recht dazu gibt, auf dieses Amt zu verzichten.

Auch Urbanisationen sind betroffen
Auch Urbanisationen und Reihenhäuser werden von dem neuen Gesetz in all den Angelegenheiten betroffen, die sie nicht in ihren eigenen Statuten festgelegt haben. Sie können zum Beispiel als eine Nachbarschafts-Vereinigung oder als eine Vereinigung von Eigentümer-Gemeinschaften geführt werden, um über die gemeinschaftlichen Besitztümer, Gemeinschaftsflächen, etc. mit einfacher Mehrheit zu entscheiden.

Die Eigentümergemeinschaften haben ein Jahr Zeit, um ihre Comunidad an das neue Gesetz anzupassen.

Von diesem neuen Gesetz sind in Spanien etwa 14.380.000 Wohnungen betroffen mit etwa 29 Millionen Bewohnern.
Die den Eigentümergemeinschaften durch säumige Zahler ausstehenden Summen werden für das Jahr 1998 auf etwa 30 Milliarden Pesetas (ca. 179 Mio. Euros) geschätzt, von denen man hofft, nunmehr kurzfristig 90 % eintreiben zu können.