Hinzu kommen dann noch beträchtliche laufende jährliche Einsparungen für viele unserer Kunden, die unseren Ratschlägen gefolgt sind.
Zum anderen haben wir unseren Mitgliedern und Kunden durch unsere Arbeit bei der Überprüfung von Immobilien-Objekten und bei der Vorbereitung und Durchführung der Immobilien-Käufe ebenfalls zig-Millionen Pesetas an Verlusten erspart.
Dies ist natürlich der angenehmere Teil unserer Arbeit, wenn wir den Menschen bereits vorher helfen können, bevor sie erst einen schweren Fehler begehen, der dann nachher vielleicht mit manchmal hohem Zeit- und Geldaufwand wieder zu korrigieren ist. Und das einmal verlorene Geld ist ohnehin meistens auf Nimmer-Wiedersehen verschwunden.

Wir sind stolz darauf, dass wir es durch unsere beim Thema Verbraucher- und Anlegerschutz sehr erfolgreiche und vielbeachtete Zeitschrift, eben dieses Teneriffa Journal, und durch unsere stete aufklärende Arbeit geschafft haben, bei einem Teil der deutsch sprechenden Immobilien-Käufer eine Änderung in der Mentalität herbeizuführen.
Noch vor zehn Jahren bestand der größte Teil unserer Arbeit darin, geprellten oder sogar völlig "ausgeraubten" Immobilien-Käufern zu helfen, den entstandenen Schaden möglichst gering zu halten oder, oft mit hohem Geldaufwand, die rechtliche Seite eine Kaufes doch noch ins Lot zu bringen.

Inzwischen stellen diese Fälle glücklicherweise die Minderheit dar.

Es ist allgemein bekannt, dass jede Änderung in der Mentalität der Menschen viele Jahre und Jahrzehnte braucht. Dass wir von der Schutzgemeinschaft Teneriffa es dennoch hier in der Provinz Teneriffa in relativ kurzer Zeit geschafft haben, erfüllt uns mit großer Freude. - Aber hierbei darf man natürlich auch auf keinen Fall die langjährige mehr warnende als aufklärende Arbeit der Presse-Medien in Deutschland, Österreich und der Schweiz vergessen, sowohl Zeitungen, Zeitschriften als auch das Fernsehen und zum Teil auch der Rundfunk. Es liegt in der Natur der Sache, dass die Massenmedien angesichts ihres weitgefächerten Informations-Spektrums nicht ins Detail gehend ständig über begrenzte Problematiken im Ausland berichten können. Aber die warnende Funktion dieser Medien leistet einen wichtigen Beitrag zur Mentalitätsänderung, so dass viele Menschen dann gezielt Hilfe und Unterstützung suchen, die wir von der Schutzgemeinschaft Teneriffa ihnen dann geben.

Personen in bestimmte Berufe. Manch ein Handelsvertreter (Agente Comercial) oder Würstchenverkäufer kann sich "Steuerberater" nennen, und mancher arbeitslose Ausländer, der auf die Inseln übersiedelt und nicht weiß, womit er seinen Lebensunterhalt verdienen soll, nennt sich "Immobilien-Berater", oft ohne die allergeringsten Kenntnisse, oft auch ohne ausreichende Spanisch-Kenntnisse.
Der Schaden, der durch manche dieser "Steuerberater" und "Immobilien-Berater" angerichtet wird, ist beträchtlich. Zum einen durch direkten Geldverlust dadurch, daß der "Immobilien-Berater" Betrugsversuche oder vertragliche Lücken nicht entdeckt, durch die sein Mandant sein Geld verliert. Zum anderen entsteht Schaden dadurch, daß der unkundige "Berater" nicht in der Lage ist, seinem Kunden die bestmögliche Gestaltung zu empfehlen, sei es in rechtlicher oder steuerlicher Hinsicht, etc.
Schädlich in diesem Sinne ist es auch, dass die rechtlich/steuerlichen Informationen mancher Ausgaben manch eines Blattes auf den Kanaren in vielen Punkten nicht nur "nicht gut", sondern sogar einfach falsch sind.
So findet sich auch immer wieder irgendein Werbeblatt, das völlig unausgegärten Unsinn selbsternannter "Steuerberater" abdruckt, sofern der "Steuerberater" Anzeigenkunde ist.

Dies ist natürlich für die Leser der jeweiligen Ausgaben dieser Blätter eine gefährliche Sache. Denn viele Menschen meinen, dass das richtig sein muss, was gedruckt ist. Aber leider trifft das so einfach auf die Kanaren nicht zu. Hier liegt doch vieles im Argen.

Im Prinzip können wir allen Menschen nur raten, zunächst als erstes Anlaufziel die Schutzgemeinschaft Teneriffa zu kontaktieren. Wir sind das älteste und erfolgreichste deutsche Unternehmen für Verbraucher- und Anlegerschutz in der Provinz Teneriffa und können eine kompetente und fundierte Beratung bieten. Wir legen auch Wert darauf, unseren Kunden ein besonders freundliches Ambiente zu bieten. Zu vielen Mitgliedern haben wir auch gute freundschaftliche Beziehungen.

Und noch eines: Wenn jemand als erste Anlaufstation auf der Insel zur Schutzgemeinschaft Teneriffa kommt und aus welchen Gründen auch immer - was allerdings kaum jemals vorkommt - es keine Basis für die von dem Betreffenden gewünschte Art und Weise der Zusammenarbeit gibt, so gehören wir von der Schutzgemeinschaft Teneriffa nicht zu denen, die beleidigt und verärgert reagieren. Das Wichtigste ist es ja schliesslich, dass der Kunde seine Ideen verwirklichen kann. So können wir dann oft noch Tips oder Empfehlungen geben oder auch abraten. Für uns ist es selbstverständlich, dass stets ein so freundliches Verhältnis herrscht, dass dem Rat suchenden immer die Tür zurück zur Schutzgemeinschaft Teneriffa offensteht.

Ich habe zu Beginn die Erfolge der Schutzgemeinschaft angesprochen, was die Erlangung von Geldersparnis oder die "Rettung" von Kapital unserer Kunden angeht.
Einige Fälle möchte ich hier einmal anführen.

Ein Deutscher vermietet laut seinem ebenfalls deutschen Mieter eine Wohnung als Ferienwohnung. Die beiden geraten in Streit und der Mieter, der nach seinen Angaben 500 DM als Miete bezahlt hat, zeigt den Vermieter beim kanarischen Tourismus-Ministerium wegen illegaler touristischer Vermietung, wegen nicht eingehaltener Versprechen und wegen Schmutz in der Wohnung an. Dies ist laut kanarischem Tourismusgesetz ein Strafdelikt und kann mit einer Geldstrafe bis zu 50 Millionen Pesetas bestraft werden, das sind 600.000 DM.
In diesem Fall wurde vom Inspektor, der den Fall bearbeitete, der kanarischen Behörde eine Geldstrafe von 11 Mio. Ptas. (132.000 DM) vorgeschlagen.
Aufgrund der dem Beschuldigten zustehenden Anhörung, die von der Schutzgemeinschaft Teneriffa verfasst wurde, nahm der Inspektor das geforderte Strafmaß auf 7,3 Mio. Ptas. (ca. 88.000 DM) zurück.
Wir von der Schutzgemeinschaft Teneriffa entdeckten dann erste Unstimmigkeiten und Widersprüche in der Ermittlungs- akte des Inspektors und setzen dort in unserem "Recurso de Reposición" (Einspruch, der an dieselbe ermittelnde Behörde geht) an. Als erster Erfolg dieses Einspruchs wurde dann gegen unseren Kunden eine erneut reduzierte Geldstrafe von 3,4 Mio. Ptas. (40.000 DM) verhängt.
In unserem "Recurso ordinario" (der letzte aussergerichtliche Einspruch) nahmen wir dann die Widersprüche und Fehler in den Zustellungen an unseren Kunden "auseinander".
Das Ergebnis: Das kanarische Ministerium stellte das Er- mittlungsverfahren gegen unseren Kunden endgültig und vollständig ein.
Die Mitgliedschaft in der Schutzgemeinschaft Teneriffa hat diesem Kunden 132.000 DM gerettet ! Wieso 132.000 DM ? Weil der Kunde meinte, auf solchen "Unsinn" wolle er überhaupt nicht antworten, das sei ja wohl ein Witz. Hätten wir ihn nicht überzeugt, die Sache ernst zu nehmen, wäre er um 132.000 DM ärmer gewesen!

Ein Restaurant wurde verkauft. Der tatsächliche Kaufpreis stand in der Escritura. Zugegeben, es war ein günstiger Preis gewesen, aber keinesfalls auch klar unter Preis, also nichts geschenkt.
Soweit, so gut. - Nach zwei Jahren kommt ein Nachschätzungsbescheid zur Grunderwerbssteuer: Laut der Finanzamtsabteilung des zuständigen Grundbuchamtes sei der Preis in der Escritura weit unter Wert angegeben. Der Käufer sollte 7,4 Mio. Ptas. (80.000 DM) an Grunderwerbssteuer nachzahlen.

Die Behörde war einfach von der Quadratmeter-Zahl ausgegangen und hatte daraus einen Schätzpreis errechnet, der in keinster Weise mit der erforderlichen Klarheit begründet war.
Die Schutzgemeinschaft Teneriffa verfasste den "Recurso de Reposición".
Nun geschah Folgendes: Statt auf diesen Einspruch eine Ant- wort zu geben, übersandte die Behörde einfach kommentarlos eine neue, etwas besser begründete Schätzung (die aber immer noch nicht die Besonderheiten dieses Objektes beachtet), in der die Steuernachforderung von 7,4 Mio. Ptas. auf 2 Mio Ptas. (24.000 DM) zurückgenommen wurde, - mit dem Hinweis da- rauf, daß gegen diesen Bescheid erneut "Recurso de Reposición" eingelegt oder aber ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht angestrengt werden können.
Und hier liegt die Fussangel: Hätte ein unerfahrener Berater für den Kunden erneut einen "Recurso de Reposición" eingelegt, so wäre der Kunde die 2 Mio. Ptas. möglicherweise los gewesen. Denn: Das Gesetz verbietet es, in der gleichen Sache mehr als einmal den "Recurso de Reposición" einzulegen.
In diesem Fall entschieden wir uns, sofort das Verwaltungsgericht anzurufen, und wir sind zuversichtlich, dass wir die unberechtigte Grunderwerbssteuer-Nachforderung völlig zu Fall bringen und auf Null herunterdrücken können. Der Restaurantkäufer hat dann dadurch, dass er Kunde der Schutzgemeinschaft Teneriffa ist, 80.000 DM gespart!
Bereits jetzt, bei Beginn des Verwaltungsgerichts-Verfahrens hat er 56.000 DM gespart und hat die Aussetzung der Zahlung der zuletzt geforderten 24.000 DM erlangt.

Ein Makler wollte einem Mitglied der Schutzgemeinschaft Teneriffa ein Haus verkaufen, das für unseren Kunden auch das geeignete Objekt war.
Unser Mitglied schaltete seine Schutzgemeinschaft ein.
Ich setzte mich mit dem Makler telefonisch in Verbindung, der darauf äußerst säuerlich reagierte.
Wieso ich denn eine Kopie der Escritura (Notarvertrag des Verkäufers) haben und gffls. eine Grundbuchinformation einholen wolle ? Beides werde der Kunde doch beim Notarvertrag im Notariat sehen!
Nun, völlig klar, dass ich über dieses Thema nicht diskutiere, unser Mandant sollte immerhin 20.000 DM Anzahlung leisten!
Der Makler versprach schliesslich, eine Escritura-Kopie zu besorgen und diese unserem Mitglied zu übergeben. Er meldete sich nie wieder.
Unser Kunde sah dasselbe Objekt im Angebot eines anderen Maklers und rief dort an. Das Objekt sei bereits verkauft, morgen werde der Notarvertrag geschlossen, teilte man ihm mit. Aha!
Klar war, dass der Makler bereit war, die 20.000 DM Anzahlung anzunehmen. Anzunehmen ist auch, dass der zu schliessende Privatvertrag keinerlei Strafklausel für die Verkäuferseite beinhaltet hätte. Der Privatvertrag wäre ein "Die Verkäuferseite hat fast alle Rechte und die Käuferseite fast keine Rechte"-Vertrag geworden.

Fazit: Der Makler hätte auf diese Weise, insbesondere durch den Abschluss eines ungeprüften Privatvertrages, die 20.000 DM in Händen gehabt und hätte so möglicherweise psychologischen Druck auf den Kauf-Interessenten ausüben können, auf jeden Fall eine Immobilie von ihm zu kaufen - auch wenn vielleicht die Angebote anderer Makler geeigneter gewesen wären.
Die Mitgliedschaft in der Schutzgemeinschaft Teneriffa und deren Einschaltung ersparten unserem Mandanten die völlig sinnlose Zahlung der 20.000 DM und viel Ärger!

Eine andere sehr üble Art des Betruges, die als ein solcher aber nur schwer nachzuweisen ist, stellt folgendes Vorgehen dar:
Ein überaus freundlicher und hilfsbereiter Bauunternehmer bietet Ausländern (nur Ausländern, denn kaum ein Canario ist so naiv) ein Baugrundstück zu einem phantastisch niedrigen Preis an und schliesst sodann mit dem Grundstücks-Käufer einen Vertrag über den Neubau eines Hauses oder eine kräftige Erweiterung ab - selbstverständlich gegen eine kräftige Anzahlung von 25% bis 50%. Darauf kann man ja risikolos eingehen, schliesslich ist der Bauunternehmer ja ach so freundlich und hilfsbereit.
Der freundliche Bauunternehmer bringt auch eine Raupe und etwas Material zur Baustelle und nimmt seine Arbeit auf.
Doch bereits nach wenigen Stunden oder zwei Tagen taucht die Ortspolizei am Tatort auf und legt den Bau mittels einer Verfügung des Bürgermeisters still.
Nun kommt das böse Erwachen: Das Grundstück liegt in der ländlichen Zone (Zona Rustica) und ist für eine Bebauung viel zu klein. Es wird niemals Bauland werden! Und falls bereits ein Haus darauf steht, so darf es niemals erweitert werden. Der ach so phantastische Preis erweist sich nun als für dieses völlig wertlose Grundstück masslos überteuert.
Nun wendet sich der enttäuschte "Bauherr" an den freundlichen Bauunternehmer, um von diesem wenigstens die gezahlte Anzahlung zurück zu erhalten. Dieser ist nun allerdings nicht mehr so freundlich und weist auf eine Klausel im Bau-Vertrag hin, in dem vereinbart ist, dass der Bauherr allein für die Besorgung der Baugenehmigung verantwortlich ist.
Die Anzahlung, so der Bauunternehmer, müsse er als Schadenersatz für seine Aufwendungen und als Vertragsstrafe einbehalten.

Die vier goldenen Regeln:

1. Niemals unter Zeitdruck setzen lassen!

2. Niemals einen Privatvertrag oder Reservierungsvertrag unterschreiben, der nicht von einem unabhängigen Fachmann überprüft und genehmigt ist!

3. Niemals eine Anzahlung leisten, wenn nicht ...sh. Punkt 2!

4. Hände weg von Verkäufern oder Vermittlern, die Ihren unabhängigen Berater schlecht machen, ihn diffamieren, verleumden oder beleidigen oder eine Zusammenarbeit mit ihm ablehnen!

Wer so handelt, hat etwas zu verbergen, was allein Ihr Geld kosten soll!

Die Schutzgemeinschaft Teneriffa verhinderte einige dieser Betrugsfälle durch Einholung der notwendigen Auskünfte und sonstige Überprüfungen. Die Höhe der Ersparnis für unsere Mandanten ist kaum zu schätzen, beläuft sich auf zig-Millionen Pesetas.

Diese positiven Beispiele, in denen die Schutzgemeinschaft Teneriffa erfolgreich helfen oder retten konnte, sind natürlich die "Quelle", aus der wir für unsere Arbeit immer wieder die Kraft schöpfen, um unermüdlich unseren Weg weiterzugehen mit dem Ziel des Schutzes unserer Mitglieder und Kunden.
Um so trauriger stimmt es uns dann, wenn Dinge wie das folgende Ereignis geschehen:
Von uns sehr geschätzte Mitglieder von einer der kleineren Inseln informierten uns, dass sie ein Grundstück kaufen werden. Leider liessen sie sich vom Verkäufer psychisch unter Druck setzen (sollte man niemals zulassen!!! Soll er doch an jemand anderen verkaufen!!!) und auf einen sehr kurzfristigen Notartermin festlegen. Der Termin war zu kurzfristig, als dass ich noch hätte rüber fliegen können. Sie würden es halt allein machen, so unsere Mandanten, es werde schon alles gutgehen, und die Leute seien nett.
Das Ergebnis: Verkäufer, Architekt und Dolmetscher machten gemeinsame Sache. Unsere Mitglieder verloren einen fünfstelligen DM-Betrag und bekamen im Gegenzug dazu zwei Jahre Ärger!

Zum Abschluss möchte ich noch einmal auf ein Thema zurückkommen, das bereits in der letzten Ausgabe des Teneriffa Journal angesprochen wurde.

Wie dort beschrieben, hatte ein "Oficina Liquidadora" (Finanzamtsabteilung beim Grundbuchamt) Mitgliedern der Schutzgemeinschaft Teneriffa, die die über ihre kanarische GmbH kauften, die Grunderwerbssteuerbefreiung für einen Grundstückskauf (auf dem Grundstück sollte ein Haus entstehen) abgelehnt.
Die Mitglieder prozessierten daraufhin über den Rechtsanwalt der Schutzgemeinschaft Teneriffa und mit finanzieller Beteiligung der Schutzgemeinschaft Teneriffa gegen das Finanzamt.
Das Ergebnis: Der Verwaltungsgerichtshof in Santa Cruz de Tenerife hat den Mitgliedern der Schutzgemeinschaft Teneriffa uneingeschränkt Recht gegeben und die Finanzamts-Behörde dazu verurteilt, die Grunderwerbssteuer-Nachforderung zu annullieren.

Nun liegt uns dieses Urteil des Verwaltungsgerichtshofes von Santa Cruz de Tenerife vor, in dem es auszugsweise u.a. heisst:
Aus den genannten Gründen ... beschliesst dieses Gericht, die Reklamation (des Mitglieds der Schutzgemeinschaft Teneriffa) anzuerkennen.
Der Artikel 25 (des REF-Gesetzes) legt fest:
"Die Gesellschaften mit Sitz auf den Kanaren, die neu gegründet wurden, oder diejenigen schon ge- gründeten, die eine Kapitalerhöhung vornehmen oder ihre Einrichtungen erweitern, modernisieren oder verlegen, geniessen die Befreiung bei der Grunderwerbssteuer und bei der Steuer auf die Dokumentierten Juristischen Akte, und zwar bei ihrer Gründung, bei der Kapitalerhöhung und beim Erwerb von Vermögenswerten, die Investitionsgüter darstellen, die auf den Kanaren gelegen sind, und das auf die Dauer von drei Jahren seit der Unterzeichnung des Notarvertrages über die Gründung oder Kapitalerhöhung, wenn die Entstehung dieser Steuer als in diesem Territorium (Kanaren) produziert betrachtet wird".
Der zitierte Artikel legt die Befreiung fest.

Soweit ein Kurzauszug aus diesem Urteil des Verwaltungsgerichts, das wir als ein Grundsatz-Urteil werten.
Somit wird noch einmal klar gerichtlich bestätigt, was bereits der Gesetzgeber im REF-Gesetz eindeutig und unmissverständlich festgelegt hat: Eine kanarische S.L. (GmbH) ist von der Grunderwerbssteuer beim Kauf einer Immobilie befreit, wenn es sich dabei um ein Investitionsgut handelt. Im Fall einer Immobilie heisst dieses, dass das Objekt länger als ein Jahr, also mindestens 366 Tage, im Besitz der kaufenden S.L. bleiben muss. Hier zählt die Zeit vom notariellen Kauf bis zum notariellen Verkauf. Es gibt Leute, die die Immobilie bereits vor Ablauf dieser 366 Tage wieder per Privatvertrag verkaufen und den Notarvertrag erst hinterher machen. Dies ist illegal, aber vom Finanzamt natürlich nicht zu überprüfen.

Nachstehend aufgrund des ungebrochenen Interesses an einer ruhenden kanarischen S.L., hier noch einmal ein Textausschnitt zu diesem Thema aus der letzten Ausgabe des Teneriffa Journal.

EU genehmigte das REF-Gesetz

Bekanntlich gewähren die speziellen kanarischen REF-Steuergesetze einer neugegründeten kanarischen S.L. (GmbH) die Grunderwerbssteuerbefreiung beim Kauf von Immobilien.- Grund genug dafür, dass seit Ende 1994 Tausende von cleveren Ausländern (und natürlich auch Spaniern) ihre Immobilien über eine neugegründete ruhende kanarische S.L. kauften und natürlich weiterhin kaufen.

Und die Gründung und Einbeziehung einer kanarischen GmbH lohnt sich stets, denn immerhin beträgt die spanische Grunderwerbssteuer ganz schön "satte" und deftige 6 % auf den Kaufpreis.

Auch wenn Sie bereits eine oder mehrere Immobilie(n) besitzen, so können Sie derzeit diese Immobilie(n) steuerfrei in eine kanarische GmbH einbringen, z.B. gleich bei der Gründung der S.L., aber auch völlig problemlos in jedem Moment hinterher.
Unter anderem ist diese S.L. die beste Massnahme für eine langfristige Vorbereitung Ihrer Hinterlassenschaft – so fern das auch noch in der Zukunft liegen mag, aber andererseits: Gegen einen Unfall ist niemand gefeit.

Ganz besonders wichtig, ja man kann sagen fundamental und eingentlich unumgänglich, ist diese Art der Vorbereitung des zukünftigen Erbes für nicht verheiratete Paare oder bei einer vorgesehenen Vererbung an Verwandte, die über das Eltern-Kind-Verhältnis hinaus geht. Hier lohnt sich die Gründung einer kanarischen S.L. bereits ab einem Zeitwert der Immobilie von etwa 5 bis 6 Mio. Pesetas (ca. 60.000 bis 72.000 DM). Bei Vererbung unter Ehegatten oder im Eltern-Kind-Verhältnis lohnt sich die Gründung ab einem Zeitwert von etwa 7 bis 8,5 Mio. Pesetas (ca. 85.000 bis 100.000 DM).

Je höher der Wert, umso wichtiger ist die kanarische GmbH bei der Planung der zukünftigen Hinterlassenschaft.

Ein ebenso wichtiger Hinweis: Für die Anerkennung der Grunderwerbssteuer-Befreiung ist die Beachtung gewisser formaler Vorschriften sowohl bei der Gründungsurkunde der GmbH als auch bei der notariellen Urkunde beim Kauf der Immobilie(n) zwingend notwendig. Die Nichtbeachtung dieser formellen Anforderungen hat zur Folgen, dass die Grunderwerbssteuer-Befreiung nicht anerkannt wird – die Kosten für die Gründung waren dann also rausgeschmissenes Geld.

Wir haben schon Leute erlebt, die von unkundigen "Beratern" derart schlecht beraten (oder besser verraten) wurden, dass die Bank sich später weigerte, ihnen das Gründungs-Stammkapital der S.L. wieder auszuzahlen, oder dass das Handelsregister sich weigerte, die S.L. einzuschreiben, oder dass wie oben erwähnt, die Grunderwerbssteuer-Befreiung abgelehnt wurde.

Im Interesse des Anlegerschutzes muss deshalb dringend empfohlen werden, sich am besten stets gleich an die Schutzgemeinschaft Teneriffa zu wenden, deren Spezialisten für Grundbesitzangelegenheiten sich am intensivsten mit den hier angesprochenen Themen beschäftigen.

Eine wichtige Check-Liste zur S.L. finden Sie oben.

Interessenten können sich gern direkt unter Telefon (0034) 922 300 446 oder Fax (0034) 922 301 328 an die Schutzgemeinschaft Teneriffa wenden oder unter: Apartado 6, E -38390 Santa Ursula / Tenerife, Info-Material bestellen. Bei konkreten Fragen zu diesem Thema können sich Interessenten gern auch telefonisch direkt an mich wenden.

Eddi A. Joemann
Leiter der Schutzgemeinschaft Teneriffa