Besteuerung

Besteuerung
nicht-residenter Ausländer

Spanische Vermögenssteuer-Erklärung

Sehr geehrte Damen und Herren,

seit dem 1. Januar 1999 gelten in Bezug auf die strafrechtliche Verfolgung von
Bürgern, die ihrer Steuerpflicht nicht nachkommen, erneut verschärfte
Strafandrohungen und die wesentlich erhöhte Gefahr einer Inspektion - mit den
entsprechenden unangenehmen Folgen.
Weiter gelten verschärfte Bedingungen auch für Ihren Steuervertreter, der in einem gewissen Rahmen sogar für die Vollständigkeit der Unterlagen mithaftet - weshalb wir auf der Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen bestehen müssen. Weiterhin haftet Ihr Steuervertreter selbst für die Bezahlung der Steuer, so dass wir von Ihnen sofort die Überweisung der Steuerbeträge erbitten müssen. Dadurch ergibt sich ausserdem für Sie eine Vereinfachung in der Abwicklung.

Zur Vermögenssteuer zunächst ein wichtiger Hinweis zur besseren Verständlichkeit: Alle in der Escritura (Notarvertrag) als Käufer - also heutige
Besitzer - genannten Personen, müssen jeweils eine eigene Vermögenssteuer-
Erklärung abgeben, also auch zwei Ehepartner. Eine Zusammenfassung in einer
einzigen Steuererklärung ist nach spanischem Steuerrecht nicht möglich.

Der residente ausländische Immobilien-Besitzer kann bei der Vermögenssteuer
einen Freibetrag von ca. 110.000 Euros. pro Person geltend machen. Bleiben seine in Spanien befindlichen Vermögenswerte unter diesen Freibeträgen, so ist die
Abgabe der Vermögenssteuererklärung nicht erforderlich.
Der nicht-residente ausländische Immobilien-Besitzer ist jedoch verpflichtet,
sein in Spanien befindliches Vermögen (eben zumeist Immobilien) ab dem ersten Euro zu deklarieren.

Die Vermögenssteuer beginnt mit einem Eingangs-Steuersatz von 0,2% und
steigt dann progressiv an, abhängig vom Vermögen und der individuellen
persönlichen Situation.

Um Ihnen in Zukunft die Erfüllung Ihrer Steuerverpflichtungen zu ermöglichen
und die Steuer errechnen zu können, übersenden Sie uns bitte eine Fotokopie
der neuesten Ihnen vorliegenden Grundsteuerquittung (Impuesto sobre
Bienes inmuebles). Sollte Ihnen dieser nicht vorliegen, so können wir hilfsweise
mit dem Escriturapreis oder mit dem von Ihnen anzugebenden Schätzwert
kalkulieren. - Falls Sie uns die letzte Grundsteuer-Quittung bereits übersandt
haben, ist dieser Absatz für Sie natürlich gegenstandslos.
Auf jeden Fall übersenden Sie uns bitte auch eine vollständige Kopie Ihrer
Escritura(s), um die Verteilung der Steuerpflichten und die richtige Zuordnung
vornehmen zu können. - Dies gilt natürlich nur, wenn wir das erste Mal für Sie die Steuererklärung bearbeiten, oder wenn sich Änderungen in Ihrem Besitzstand ergeben haben.

Neben der Vermögenssteuer müssen Sie bei selbst-genutzten Immobilien eine
Steuer auf die Ersparnis aus der Eigennutzung zahlen, die als Ergebnis einer umständlichen Rechnung im Endeffekt 0,5% vom Katasterwert beträgt.
Ein Hinweis hierzu: Wenn Sie als nichtresidenter Ausländer Ihre Immobilie
verkaufen, wird Ihnen eine 5 %ige Gewinnabschlagssteuer einbehalten, die Sie
bei Vorliegen der entsprechenden Bedingungen zum Teil oder vollständig
zurückerhalten. Bei diesem Rückerstattungsantrag verlangt das spanische
Finanzamt die Vorlage der Erklärungen zur Vermögenssteuer und zur Einkom-
menssteuer der letzten vier Jahre - ansonsten werden die entsprechenden
Steuerrückerstattungsanträge nicht bearbeitet.

Bitte senden Sie uns die angeforderten Unterlagen umgehend zu, da die
Abgabefrist für die Vermögenssteuer-Erklärung am 20. Juni endet.
Es ist logischerweise unmöglich, dass wir die Steuererklärungen aller Kunden
alle in den letzten zwei Wochen anfertigen. - Und zu spät eingereichte
Steuererklärungen, und sei es nur um einen Tag, werden vom Finanzamt
unweigerlich mit Strafzuschlägen beantwortet.

Noch ein Hinweis: Wer aus einer Spanien-Immobilie Gewinn erzielt, z. B. durch
eine Vermietung, muss auch eine Einkommenssteuer-Erklärung abgeben.
Ausnahme: Wenn die Vermietungsgesellschaft Ihnen bereits 25 % einbehält und
ans Finanzamt abführt. Falls Sie hierzu Fragen haben, stehen wir Ihnen gerne
zur Verfügung.

In Erwartung Ihrer baldigen Rückantwort verbleiben wir für heute
mit freundlichen Grüssen

Schutzgemeinschaft Teneriffa
Eddi A. Joemann
Diplom-Steuerberater und
Diplom-Gestor für Grundbesitzangelegenheiten

Bis zum 20. Juni muss jeweils die Vermögenssteuer-Erklärung für das Jahr zuvor abgegeben werden. - Dazu einige wichtige Erläuterungen, die Sie vor Strafen und Geldverlust schützen können:

1. Die Vermögenssteuer-Erklärung muss jeder einreichen, der auf seinen Namen Vermögen in Spanien hat. Bei nicht-residenten Ausländern besteht dieses Vermögen in der Regel aus Grundbesitz.
2. Residente Ausländer, die also Inhaber der spanischen Residenzkarte sind, haben einen Freibetrag von ca. 110.000 Euros pro Person.
3. Nicht-residente Ausländer haben keinerlei Freibeträge, müssen also ab dem ersten Euro Besitz, den sie in Spanien haben, Vermögenssteuer bezahlen.
4. Die Vermögenssteuer beginnt mit einem Eingangs-Steuersatz von 0,2 % und steigt dann progressiv an, abhängig vom Vermögen und der individuellen persönlichen Situation.
5. Die von vielen Spaniern und auch ausländischen Immobilien-Besitzern langgepflegte "Tradition", aus Prinzip keine Vermögenssteuer-Erklärung abzugeben, bricht zusammen: Seit einiger Zeit fordert das Finanzamt in der Vermögenssteuer-Erklärung die Angabe der Katasterdaten. Das heisst, dass nunmehr der Datenaustausch zwischen dem Katasteramt und dem Finanzamt beginnt, um säumige Steuerzahler aufzuspüren und kräftig zur Ader zu lassen.
6. Wenn das Finanzamt gegen Sie ermittelt, müssen Sie die Steuern für 4 Jahre nachzahlen, und das mit Verspätungszuschlägen von bis zu 50 %. Ausserdem wird für jede nicht abgegebene Steuererklärung der letzten 4 Jahre ein Bussgeld ab 150 Euros aufwärts gegen Sie verhängt.
7. Wer bislang noch keine Vermögenssteuer-Erklärung abgegeben hat und nun freiwillig mit der Abgabe der Steuererklärung beginnt, der hingegen hat "gute Karten". Denn die vom spanischen Finanzamt geübte Praxis ist es, nicht gegen diejenigen zu ermitteln, die nun freiwillig beginnen, ihre Vermögenssteuer-Erklärungen abzugeben. Das Finanzamt fragt also bislang nicht nach den davorliegenden 4 Jahren. Im Prinzip ist das eine Art stillschweigende Steuer-Amnestie. - Das wird jedoch nicht mehr lange dauern. Deshalb sollte sich jeder "Steuermuffel" nun aufraffen und seinen Steuerverpflichtungen nachkommen.
8. Neben der Vermögenssteuer gibt es je nach Fall noch die Steuer auf die Eigennutzung und/oder den Mietertrag aus Immobilien.
9. Nach Artikel 9 des Gesetzes 41 vom 09-12-1998 über die Besteuerung von Nicht-Residenten sind Nicht-Residente verpflichtet, einen Steuervertreter mit Wohnsitz im spanischen Territorium zu ernennen.
10. Da der Begriff "Steuerberater" an sich kein geschützter Beruf ist, kann sich jeder Hilfsarbeiter "Steuerberater" nennen, - mit den möglichen entsprechenden fatalen und teuren Folgen für die Kunden. Nur bei einem "Graduado social" oder einem Diplom-Steuerberater können Sie ziemlich sicher sein, gut beraten zu werden.

Deshalb empfehlen wir Ihnen, sich am besten gleich an die Schutzgemeinschaft Teneriffa zu wenden! Sie wissen doch: Teneriffa - aber sicher !

Rufen sie uns jetzt gleich an! Denn wir können nicht die Steuererklärungen all unserer Kunden in den letzten zwei Wochen anfertigen !

SCHUTZGEMEINSCHAFT TENERIFFA

Die 5 %ige Gewinn-Abschlagssteuer

Immer wieder werden wir mit erstaunlichen Angaben von Kunden konfrontiert, die von einem Freund, Nachbarn oder einem Bekannten "Informationen" erhalten haben, die sich auf steuerliche Angelegenheiten beim Immobilienkauf, -verkauf und -besitz beziehen.

In den seltensten Fällen entsprechen diese Informationen den derzeitigen steuerrechtlichen Tatsachen. Dies kann gerade für den Käufer einer Immobilie teure Auswirkungen haben.

Stellen wir uns einmal vor: Ein Haus im Escriturawert von 180.000 Euros wird verkauft.

Obwohl die Schutzgemeinschaft Teneriffa seit vielen Jahren immer und immer wieder die Käufer davor warnt, an die Verkäufer der Immobilie vor Abschluss der Escritura, also des notariellen Kaufvertrages, bereits vorab den vollen Kaufpreis zu zahlen, ist diese Unsitte unverständlicherweise nicht auszurotten.

Gehen wir also einmal davon aus, dass auch in diesem Fall des Hauskaufs für 180.000 Euros der Käufer bereits vorab den vollen Kaufpreis entrichtet hat.

Im Notariat kann er dann möglicherweise sehr unangenehm überrascht werden. Dann nämlich, wenn der Notar ihm, dem Käufer, über den Dolmetscher mitteilt, dass er - der Käufer - dem nicht-residenten Verkäufer 5 % des Escritura-Preises als eine Art "Gewinn-Abschlagssteuer" einbehalten muss, also 9.000 Euros.

Wenn dem nun der erschütterte Käufer entgegenhält: "Aber der Verkäufer hatte die Immobilie doch über zehn Jahre in Besitz, dann ist doch nichts mehr einzubehalten, so hat man mir gesagt. Er hat das Haus am 1. April 1987 gekauft und heute, am 5. März 1998 verkauft er es mir weiter", dann wird unser Käufer feststellen, dass es besser ist, sich auf nichts, aber auch auf garnichts zu verlassen, was "man" sagt, oder auch, was der durchaus gutmeinende Freund oder Nachbar sagt.

Was "man" sagt, ist teilweise so falsch, dass es noch niemals gegolten hat, teilweise war es "irgendwann" einmal richtig, vielleicht sogar noch vor kurzem! Aber das Gesetzeskarussel dreht sich so schnell, dass in jedem Fall, in dem es in irgendeiner Weise um Geld geht, die Konsultierung eines erfahrenen (!) Fachmannes erforderlich ist, wenn man sich bzw. sein Geld nicht einem Glücksspiel oder einem "Russischen Roulette" unterwerfen will.

Zurück zu unserer 5 % - Gewinnabschlagssteuer, bei der die Information, mit der "man" unseren Käufer versorgt hat, diesen die "Kleinigkeit" von 9.000 Euros kostet. Denn wenn der Verkäufer erst das ganze Geld hat, wehrt er sich i. d. R. dagegen, wieder einen Teil davon "herauszurücken" - und der Käufer hat nicht die geringste Chance, das Geld zurückzubekommen.

Nun zur heutigen Gesetzeslage: Wir vergessen alles, was immer noch an Gerüchten in der Luft herumschwirrt und alles, was früher einmal gültig war. Heute sind nur noch zwei Daten von Bedeutung:

1. Wenn der heutige Verkäufer die jetzt zum Verkauf stehende Immobilie vor dem 31-12-1986 gekauft hat, so ist der Käufer nicht verpflichtet, ihm diese 5 %-Steuer einzubehalten.
   
   
    
2. Wenn der heutige Verkäufer die Immobilie nach dem 01-01-1987 gekauft hat, so ist ihm vom Käufer immer die 5 %-Steuer einzubehalten, ganz gleich, wie lange er die Immobilie in Besitz hatte.

Das soweit zur Verpflichtung des Käufers, für deren Erfüllung laut Gesetz ausschliesslich der Käufer haftet und somit, wenn er nicht freiwillig die Steuer einzahlt, auch seine Immobilie, die infolgedessen dann mit einem Embargo (vorläufige Beschlagnahme) belegt und schliesslich zwangsversteigert wird.

Nun zu den steuerlichen Folgen des Verkaufs für den Verkäufer:

Die vor 1996 geltende Frist von über 20 Jahren, bzw. in 1996 von über 10 Jahren, ab der ein Gewinn aus einem Immobilienverkauf total steuerfrei war, enfällt völlig.

Das heisst, jeder Gewinn - auch über die zehn Jahre Besitzdauer hinaus - muss jetzt versteuert werden !

Und zwar wird als Berechnungsgrundlage für die Ermittlung des zu versteuernden Betrages der Escriturawert angenommen, zu dem die Immobilie seinerzeit gekauft wurde. Dieser Betrag wird erhöht um bestimmte jährliche Inflationssätze, die die Regierung jeweils zu Anfang jeden Jahres veröffentlicht. Der zu versteuernde Gewinn wird dann sein: Der heutige Verkaufspreis abzüglich des um die Inflationsraten erhöhten früheren Kaufpreises abzüglich eines Freibetrages von 1.200 Euros. = zu versteuernder Gewinn. Und der so ermittelte Betrag soll von Residenten in ihrer Steuererklärung versteuert werden, von nicht-residenten Ausländern mit 35 %!

Und um das Ganze noch verwirrender zu machen: Immobilien, die vom Verkäufer vor dem 31-12-1994 gekauft und irgendwann nach dem 01-01-1997 verkauft werden, haben das Recht auf Reduzierung des zu versteuernden Betrages gemäss der in 1996 geltenden Sonderregelung der Reduzierung beginnend nach dem zweiten Jahr Besitzdauer von 11,11 % pro Jahr der Besitzdauer.

Diese Übergangs-Regelung der Verringerung des zu versteuernden Gewinns durch vergangene Jahre rechnet sich allerdings steuertechnisch nur bis zum 31-12-96.

Hat jemand z. B. seine Immobilie am 30-12-1986 gekauft und am 02-01-1997 verkauft, so ist der Gewinn steuerfrei, weil vor dem 31-12-1996 zehn Jahre und ein Tag Besitzdauer vergangen sind.

Ist die Relation jedoch: Kauf am 02-01-1987 und Verkauf am 03-01-1997, so sind noch 11,12 % des Gewinns gemäss dem ab 01-01-1997 geltenden Gesetz zu versteuern.

Grund: Am 31-12-1996 waren noch nicht mehr als zehn Jahre Besitzdauer vergangen, so dass die "mehr als zehn Jahre"-Regelung bereits in das Jahr 1997 fällt und somit die Übergangsregelung bis zum 31-12-1996 nur noch die Zeit zwischen "mehr als neun Jahre und bis zu zehn Jahre " erfasst.

Ab dem Kaufdatum 01-01-1997 und dem Verkaufsdatum 01-01-2005 ist dann der gesamte Gewinn (bereinigt um die Inflationsrate) zu versteuern.

Die Versteuerung des gesamten Gewinns gilt natürlich bereits ab sofort für alle nach dem 01-01-1997 gekauften und wieder verkauften Immobilien, egal wie lange sie der Verkäufer in Besitz hatte.

Noch eine ausdrückliche Klarstellung: Die hier erläuterten Steuergesetze gelten für Jedermann, egal ob Spanier, residenter oder nicht-residenter Ausländer. Der einzige Unterschied ist, dass der Käufer dem nicht-residenten ausländischen Immobilien-Verkäufer 5 % vom Escriturapreis einbehalten muss, während die Spanier und die residenten Ausländer dem Finanzamt eine Steuererklärung einreichen und die errechnete Steuer aus dem Verkaufsgewinn an das Finanzamt abführen sollen.

Die früher so beliebte Methode der Angabe eines extrem niedrigen Escriturapreises funktioniert übrigens entgegen der Meinung vieler Verkäufer in keinster Weise mehr, denn das neue Gesetz sagt ausdrücklich: Für die Errechnung der Steuer aus dem Verkaufsgewinn wird der Escriturapreis als Verkaufspreis angesetzt.

Ist jedoch der tatsächliche Marktwert höher als der Escriturapreis, so gilt der (allerdings zurückhaltend berechnete) "Marktwert!"

Dringende Empfehlung: Kaufen Sie niemals, ohne dass ein fachkundiger Berater zuvor die ganze Angelegenheit überprüft hat und niemals, ohne dass dieser Berater Sie dann zum Notarvertrag begleitet. Am besten wenden Sie sich gleich an uns, das älteste und verlässliche deutsche Unternehmen für Verbraucher- und Anlegerschutz auf Teneriffa.

SCHUTZGEMEINSCHAFT TENERIFFA

Postanschrift: Apartado 6, E-38390 Santa Ursula / Teneriffa
Tel. (+34) 922 300446, Fax (+34) 922 301328
Email: vip-canarias@arconet.es

Schutzgemeinschaft Teneriffa

	Es betreuen Sie unter anderem:
	Zwei deutsche Diplom-Steuerberater für Spanisches Steuerrecht
	Zwei deutsche Diplom-Gestoren für Grundbesitzangelegenheiten in Spanien
	im Immobilien-Recht, Steuerberatung zum Grundbesitz,
	An- und Verkauf von Grundbesitz,
	Grundbesitz-Verwaltung