Besondere Schutzgebiete mit Bauverbot

Besondere Schutzgebiete
mit Bauverbot

Keinerlei neue Bebauung oder Erweiterung eines bestehenden Hauses ist genehmigungsfähig, soweit sie in den folgenden Gebieten liegt, die die hauptsächlichen Schutzzonen darstellen:

	Landschaftsschutzgebiete
	Naturparks (u.a. Las Cañadas del Teide auf Teneriffa, La Caldera de Taburiente auf La Palma und der Naturpark Garajonay auf La Gomera)
	Barrancos (Schluchten/Wasserläufe)

Diese Schluchten, teils heute noch häufig im Winter wasserführend, teils fast völlig trocken, wurden Anfang der neunziger Jahre auf den Kanarischen Inseln generell unter Naturschutz gestellt.

Der Grund: Durch die – mehr oder weniger – das ganze Jahr oder mehrere Monate hindurch erhaltene Feuchtigkeit und den verstärkten Wasserzufluss im Winter haben sich in den Barranco-Zonen Vegetationen gebildet, die kaum in anderen Gebieten der Inseln zu finden sind. Diese Gebiete sollen daher wegen ihrer Vielfalt an Flora und Fauna duch ein Bebauungsverbot erhalten und geschützt werden.

Wer ein Barranco-Gelände besitzt, darf es weder einzäunen noch irgendwelche Pflanzen anbauen, noch vorhandene Vegetation beseitigen ! Die vielfältigen Sträucher und Büsche der Barranco-Zonen bieten im übrigen einer Unzahl von Kriechtieren und Vögeln eine sichere und schattige Heimat. Viele geschützte Vogelarten, ja selbst ganze Familien wilder Hühner und Hähne, leben in den dichteren Barranco-Gebieten.

Hier spielt neben festen geschützten speziellen landwirtschaftlichen Zonen auch das generelle Bau-Verbot (mit Einschränkungen) für den gesamten ländlichen Bereich der Kanarischen Inseln hinein. Mehr zu diesem Thema lesen Sie in den Rubriken "Probleme und Risiken beim Immobilien-Kauf in der Zona Rustica" und "Probleme und Risiken beim Kauf unbebauter Grundstücke in der Zona Rustica".

Grundstückstreifen entlang der Strassen, in verschiedenen Breiten entsprechend der Breite und Bedeutung der Strasse

Hierzu lesen sie bitte den nachfolgenden Artikel, der sich auf das spanische Küstengesetz bezieht, das seit dem Frühjahr 1989 in Kraft ist. Den Artikel schrieben wir im November 1989, am Gesetz hat sich bis heute nichts geändert.

Bedauerlich ist die Unbekümmertheit und Gedankenlosigkeit mit der die Interessen und wirtschaftlichen Belange anderer Personen oder auch eines ganzen Landes, in diesem Fall Spaniens, aufs Spiel gesetzt werden.

Aufgrund von vagen und schlecht - oder gar nicht – recherchierten Informationen kam es zu Meldungen wie "Die spanischen Behörden können Ferienhäuser verstaatlichen" u.ä..

Es gibt böse Zungen, die es für möglich halten, dass einige politischen Seiten in Nordeuropa diese Panikmache sehr gern gesehen haben, um mögliche Spanien-Investoren abzuschrecken und auf diese Weise den Devisenabfluss nach Spanien zu bremsen. Ein gewisser Effekt ist zweifellos zu registrieren gewesen, obwohl es hierfür keinerlei sachliche Gründe gibt.

Nach der spanischen Verfassung gehören u.a. die Küstengebiete der Allgemeinheit und stehen unter öffentlicher Aufsicht. Ein früheres Ley de Costas aus 1969 sollte die Küstenstreifen vor einer unkontrollierten Bebauung und spekulativer Ausbeutung schützen.

Doch dieses Gesetz war so lasch angelegt, dass es einerseits relativ leicht war, den öffentlichen Interessen entgegenstehende Genehmigungen zu erhalten und dass es andererseits auch so gut wie nie schwerwiegende Folgen gab, wenn man gegen das Gesetz verstiess.

Das Problem um die Bebauung der Küstenstreifen besteht in der Hauptsache aus zwei verschiedenen Erscheinungsformen und Personengruppen. Einerseits die wilde und unkontrollierte Bebauung mit Hütten und (meist kleinen) Häusern durch Privatpersonen, errichtet ohne jede Baugenehmigung und meist ohne irgendeine statische Kontrolle. Abgesehen von den Risiken der Festigkeit des "Bauwerkes" an sich kommen noch andere Probleme hinzu: Oft gibt es nur unzureichende Wasser-, und überhaupt keine Abwasserversorgung, verbunden mit allen bekannten gesundheitlichen Risiken.

Weiterhin meist eine illegale Stromversorgung, bei der etliche Häuser an einem viel zu schwachen Kabel hängen, selbstverständlich ohne jede technische Überwachung der Elektroanlagen. Völlig klar, dass dies auch die Gefahr von Bränden um ein Vielfaches erhöht.

Hier handelt es sich aber zu fast hundert Prozent um Spanier, die dieses Problem aufwerfen. Abgesehen von einigen wenigen "ausgeflippten Typen" dürfte es wohl kaum einen unter den meist älteren Nordeuropäern geben, die auf diese Weise wohnen möchten, wenn sie auf Teneriffa leben.

Das andere Problem ist die wirtschaftliche Macht ausländischer Investoren in Spanien. Geld zu haben bedeutet immer auch Macht und Einfluss zu haben. Auf diese Weise wurden grosse Strandgebiete in Spanien mit übelsten -zig Stockwerken hohen Touristenburgen zugebaut. Es gab keine Rücksichten auf eventuelle Umweltschäden und das Wort Ästhetik war völlig unbekannt. Hauptsache so nahe wie möglich am Strand und so hoch wie möglich in die Wolken, um die Rendite ins "Uferlose" zu steigern.

Um dieser Zerstörung der Küsten Einhalt zu gebieten, wurde nun versucht, mit dem neuen Ley de Costas ein wirksames Instrument zu schaffen. Eine positive Bemühung, die der Natur zugute kommt und damit uns allen nützt, die wir in Spanien Urlaub machen oder in Spanien leben.

Über genauere Einzelheiten und die möglichen Auswirkungen auf ausländische Immobilienbesitzer und -käufer werden wir in der nächsten Ausgabe der Teneriffa Immobilien-Börse berichten.

In der letzten Ausgabe berichteten wir über die historischen Voraussetzungen und die Notwendigkeit dieses neuen Gesetzes, das seit dem Frühjahr 1989 in Kraft ist. Und wir sprachen über die beiden Hauptprobleme: Das eine ist die wilde und unkontrollierte Bebauung der Küstenstreifen in den meisten Fällen durch Spanier. Natürlich ist dies kein spezifisches Problem der Küstenregionen, sondern es gibt sie überall. Aber das Meer und die Strände gehören - wegen der Millionen Spanienbesucher jährlich – zu den wichtigsten Kapitalien dieses Landes.

Das andere Problem der Küstenregionen ist die finanzielle Macht ausländischer Investoren, die - wirtschaftlich absolut verständlich und logisch - ihren Kunden natürlich das Beste bieten wollen und für viele ausländische Immobilienkäufer ist nun mal die Meeresnähe "das Beste" Also wurde oft so nah wie möglich am Strand gebaut.

Diese Zone ist folgender Bereich: Zwischen dem Niedrigwasserstand bei Ebbe und dem höchsten Punkt, der beim schlimmsten Sturm registriert wurde. In diesem Bereich endet jeglicher privater Besitz, er geht zurück in öffentliches Eigentum. Hier gibt es die stärksten Auswirkungen dieses neuen Küstengesetzes. Aber die Härte dieses Gesetzes wird durch folgende Bestimmung entschärft:

Es kann eine Genehmigung für eine Weiterbenutzung und den Weiterbesitz beantragt werden, die 30 Jahre gültig ist.Diese Genehmigung kann dann nochmals um 30 Jahre verlängert werden.

Das alles gilt selbstverständlich nur, wenn der Bau des Eigentumobjektes legal ist. Also wenn die entsprechenden Baugenehmigungen vorliegen. Sicher ist, dass Sie in dieser Zone keine Genehmigung für einen Erweiterungsbau erhalten werden.

Wenn für dieses Gebiet Baugenehmigungen erteilt wurden vor Inkrafttreten des neuen Küstengesetzes, so sind diese Bauten völlig legal. Erweiterungsarbeiten werden jedoch nicht zugelassen.

Hier gibt es Beschränkungen bei Neubauten und Erweiterungen. Die Höhe der Gebäude und der Abstand zwischen den Bauwerken wird in Zukunft gesetzlich geregelt. Ein klarer Versuch jedem Eigentümer die Chance zu geben, sich eine unverbaubare Aussicht zu sichern. Diese Regelung gilt natürlich nur für zukünftige Bauten.

Das Gesetz gibt den Behörden ausdrücklich das Recht, Ermittlungen in den geschützten Zonen durchzuführen. Wer keine gültige Baugenehmigung hat, muss mit schwersten Konsequenzen rechnen, bis hin zum Abriss des Gebäudes.

Versuche, in den geschützten Bereichen illegal neu zu bauen oder zu erweitern, dürften von vornherein zum Scheitern verurteilt sein. Dafür werden ausser den Behörden schon die Nachbarn sorgen.

Die positiven Folgen für die Eigentümer von legalen Gebäuden in den durch das neue Gesetz geschützten Gebieten liegen auf der Hand: Da nun Wohnungen und Häuser in Meeresnähe nicht mehr wie früher beliebig vermehrbar sind, dürfte der Wert dieses Immobilienbesitzes in den nächsten Jahren stark steigen. Die negativen Auswirkungen werden unvorsichtige Immobilienkäufer spüren zu bekommen. Wer illegalen Besitz in der geschützten Zone hat, wird versuchen, sein investiertes Geld in allerletzter Sekunde noch zu retten, indem er einen arglosen Käufer sucht, der ihm seinen illegalen Besitz abkauft.

Deshalb sollten Sie als Kaufinteressent niemals den Versprechungen und Zusagen eines Verkäufers in diesem Bereich glauben.

Auch Fotokopien oder sogar angeblichen Originalen von Baugenehmigungen sollten Sie nicht vertrauen! Fälschungen sind nicht auszuschliessen!

Schliesslich geht es um sehr viel Geld! Lassen Sie sich auf jeden Fall fachkundig beraten! Am besten wenden Sie sich gleich an uns!

Postanschrift: Apartado 6, E-38390 Santa Ursula / Teneriffa
Tel. (+34) 922 300446, Fax (+34) 922 301328
Email: vip-canarias@arconet.es

	Es betreuen Sie unter anderem:
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	Zwei deutsche Diplom-Gestoren für Grundbesitzangelegenheiten in Spanien
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