Das ,,Aus" für Grundstücks-Spekulanten ?

Vorsicht beim Grundstückskauf ohne Sofort-Bebauung und bei illegalen Baumassnahmen.

In der September-Ausgabe berichtete das Teneriffa Journal über das im Jahre 1990 verabschiedete neue Ley del Suelo (Bodengesetz). Dieses Gesetz liess den Besitzern städtischer Grundstücke eine Frist von zwei Jahren ab der Verkündung dieses Gesetzes am 17. August 1990.

Innerhalb dieser zwei Jahre mussten die Besitzer städtischer Grundstücke eine Baugenehmigung beantragt haben. Wer dieses bis zum 17. August 1992 nicht gemacht hat, kann (nicht muss!) von seinem Ayuntamiento (Stadtverwaltung) enteignet werden. Die Entschädigungszahlung beträgt nur 50% des Katasterwertes, ist also gering ! Denn meist sind die Katasterwerte von Grundstücken eben sehr gering.

Ganz abgesehen davon, dass diese Zahlung in der Regel etwa um die 10 % des tatsächlichen Marktwertes liegt, gibt es selbst bei der Zahlung dieser lächerlichen Entschädigungen grosse Probleme.

Es mehren sich die Beschwerden der Bürger über eine wachsende Zahl von Nichtzahlungen oder starken Verzögerungen bei der Zahlung der Entschädigungen. Aber warum unsere Überschrift ,,Aus" für Grundstücks-Spekulanten"?

Ein cleverer Kaufmann, der mit Grundstücken spekulieren will, könnte sagen Zwangsenteignungen sind doch überhaupt kein Problem. Ich reiche halt einen Antrag auf Baugenehmigung ein und dann habe ich meine Ruhe. Oder ich fange sogar provisorisch eine Baumassnahme an, die ich aber nicht zu Ende bringe. Man sieht doch, wie die Canarios das machen, überall stehen angefangene und halbfertige Häuser herum."

Der Gedanke unseres Kaufmanns war durchaus richtig - aber er war es, heute ist es nicht mehr so.

Denn durch das neue Ley de Disziplina Urbanistica y Territorial (Gesetz über urbanistische und territoriale Disziplin) der Kanaren vom 14. Mai 1990 (Ley 7/1990) funktioniert das nicht mehr.

Die wichtigsten Punkte dieses Gesetzes in Bezug auf das hier zur Rede stehende Thema enthalten folgende Bestimmungen:

Erteilte Baugenehmigungen verlieren automatisch ihre Gültigkeit, wenn mit den Baumassnahmen nicht innerhalb von 6 Monaten nach Erteilung der Genehmigung begonnen wird. Ausserdem verlieren Baugenehmigungen ihre Gültigkeit, wenn die Baumassnahmen während einer Zeit von 6 Monaten oder mehr unterbrochen werden.

Nur in begründeten Fällen kann auf Antrag die 6-Monatsfrist um weitere 6 Monate verlängert werden, jedoch nur ein einziges Mal! Die Baugenehmigungen sollen eine Vorschrift enthalten, innerhalb welcher Zeit die beantragten Baumassnahmen vollständig beendet sein müssen. Nach Ablauf der gesetzten Frist verliert die Baugenehmigung automatisch ihre Gültigkeit. Um Eigentümer und Promotoren dieser Arbeiten zur Beendigung der Baumassnahmen zu zwingen, können die Ayuntamientos die entsprechenden Grundstücke in das öffentliche Register der Grundstücke für zwangsweise Bebauung einschliessen oder einen Ratsbeschluss erwirken, der den Befehl an die Grundstückseigentümer enthält, die Baumassnahmen zuende zu führen.

Diese Massnahmen sollen und können mit enormen Multas (Bussgeldern) das Interesse der Grundstückseigentümer an einer schnellen Beendigung der Baumassnahmen erzwingen - und zwar mit einer Multa von 10 % des Kostenvoranschlages der genehmigten Baumassnahmen, und diese Multa von 10 % kann sich beliebig oft wiederholen!

Ein Beispiel: Angenommen der Promotor hat laut Baugenehmigung 18 Monate Zeit, um das Bauvorhaben fertigzustellen. Stellt er es innerhalb dieser Frist nicht fertig, so kann ihm eine Multa auferlegt werden in Höhe von 10 % des Kostenvoranschlages. Ist das Objekt nach weiteren 18 Monaten immer noch nicht fertiggestellt, so kann ihm erneut eine Multa von 10% des Kostenvoranschlages aufgebrummt werden, und so weiter und so fort. Auf diese Weise werden durch das Zusammenspiel des Ley del Suelo und des Ley de Disziplina Urbanistica y Territorial für Grundstücksspekulanten schlechte Zeiten beginnen. Im Prinzip bieten sich dem Besitzer städtischer Grundstücke nur folgende Mög1ichkeiten: Entweder er bebaut das Grundstück und stellt den Bau fertig oder er verkauft das Grundstück auf dem freien Markt oder er lässt sich gegen ein Trinkgeld von den Ayuntamientos zwangsenteignen.

Halt! Da gibt es noch eine weitere Möglichkeit: Gute Beziehungen zum Bürgermeister und zum Stadtrat können eine Alternative sein.

Vielleicht in manchen Fällen auch ein kräftiges Schmiergeld, wenn uns gestattet wird, auf die in Spanien heftig geführte Debatte über Korruptionsfälle Bezug zu nehmen, - wobei das selbstverständlich völlig illegal ist!

Den Lesern des Teneriffa Journal - soweit sie keine Fachleute sind - können wir nur raten, möglichst auf Grundstückskäufe zu verzichten und sich besser fertige Objekte zu kaufen. Selbstverständlich sollte man bei fertigen Objekten überprüfen, ob diese Objekte legal sind.

Aber das Ley de Disciplina Urbanistica y Territorial enthält noch sehr viel mehr wichtige Dinge, die unsere Leser wissen sollten, insbesondere auch die Höhe der Strafen bei Vergehen gegen das Gesetz. Wichtige und allgemein interessierende Inhalte dieses Gesetzes führen wir nachstehend auf:

Für einen besseren Schutz eventueller Käufer schreibt das Gesetz vor, dass u. a. folgende Massnahmen im Eigentumsregister bei dem jeweilig betroffenen Besitz eingetragen werden sollen: Aussetzung der Baumassnahmen, Bau ohne Genehmigung, Bauabweichungen von der Genehmigung, Stillegung der Arbeiten, Annulierung von Baugenehmigungen, Beschluss über den Abbruch, etc..

Grundstücksteilungen dürfen vom Notar in einer Escritura (Notarvertrag) nur noch autorisiert werden, wenn die entsprechende Genehmigung seitens der Behörden vorliegt, dass dieser Akt durchgeführt werden darf.

Anzeigen, Werbeblätter und Plakate für neue Urbanisationen müssen das Datum enthalten, wann sie genehmigt worden sind. Ebenfalls müssen sie den Hinweis enthalten, dass Auskünfte über diese Baumassnahmen beim Ayuntamiento eingeholt werden können. Bei Baumassnahmen ohne Genehmigung oder wenn diese von den genehmigten Plänen abweichen, soll der Bürgermeister eine sofortige Verfügung erlassen, mit der die illegalen Arbeiten sofort stillgelegt werde.

Nach Stillegung der Arbeiten hat der Bauherr einen Monat Zeit, einen entsprechenden Antrag auf Baugenehmigung einzureichen oder seine Baumassnahmen den genehmigten Plänen anzupassen.

Tut der Bauherr das nicht, so hat die Stadtverwaltung das Recht, die illegalen Arbeiten auf Kosten des Besitzers abzureissen und definitiv die Nutzung der illegalen Bauten zu verhindern.

Gleiches gilt, wenn der gestellte Antrag auf Baugenehmigung später abgelehnt wird.

Wer auf städtischen Grundstücken ohne Genehmigung baut, kann zu einer Strafe in der Höhe von 20 bis 25 % des Kostenvoranschlages der Baumassnahmen verurteilt werden.

Ist ein Objekt etwa schon erstellt oder verkauft, so steigen die Strafen bis auf die Summe an, die der illegale Bauherr als Gewinn erzielt hat.

Das gleiche gilt für Personen, die in einer Zona Rustica (Nicht-städtische Gebiete) oder in städtischen Gebieten ohne Flächennutzungsplan Grundstücksteilungen vornehmen.

Mit einer Strafe von 50 bis 100 % des Wertes der Baumassnahmen kann man bestraft werden, wenn die Baumassnahmen in der Höhe, bei der bebauten Fläche und bei dem bebaubaren Volumen die genehmigten Höchstgrenzen überschreiten. Die gleiche Strafe gilt, wenn in städtischen Gebieten Häuser mehr als drei Stockwerke und in einer Zona Rustica mehr als ein Stockwerk hoch sind, sofern dies nicht in einem genehmigten Flächennutzungsplan ausdrücklich genehmigt ist. Der gleiche Betrag gilt, wenn trotz Stillegung des Baus seitens der Behörden die Baumassnahmen einfach weitergeführt werden.

Wer in Grünzonen, öffentlichen Zonen, Naturschutzzonen oder auf Strassen und Wegen baut muss mit einer Strafe von 100 bis 200 % des Bauwertes rechnen.

Wenn der Flächennutzungsplan eine Zone als Waldbereich oder Park ausweist, so ist es verboten, dort ohne Genehmigung Bäume zu fällen. Darauf steht eine Multa zwischen 10.000 Ptas bis zu 1 Mio. Ptas.

Wurde durch das Bäumefällen ein Gewinn erzielt, so steigt die Multa bis auf die Summe des Gewinns an. Eine weitere Bestimmung für die Waldbereiche: Wenn jemand ohne Genehmigung Bäume gefällt hat, so wird es für den Bereich solange keine Bebauungsgenehmigung mehr geben, bis dieses Gebiet wieder aufgeforstet wird.

Bei Verstössen gegen das Ley de Disziplina Urbanistica y Territorial sind sowohl der Promotor (Bauherr) als auch der Bauunternehmer voll verantwortlich. Wenn es für die Baumassnahme einen technischen Direktor gibt, so wird auch er zur Verantwortung gezogen: Wenn der Promotor und der Grundstücksbesitzer nicht dieselbe Person sind, so wird auch der Grundstücksbesitzer als verantwortlich angesehen, auch wenn er die Arbeiten nur geduldet hat. Einzige Ausnahme: Wenn der Grundstücksbesitzer eindeutig beweisen kann, dass er keine Kenntnis von den Rechtsvergehen hatte.

Noch ein Hinweis: Das Gesetz gibt den Inspektoren der Ayuntamientos und des Städtebauministeriums ausdrücklich das Recht, Grundstücke, Bauten und Lokale zu betreten, solange es sich nicht bereits um Privatwohnungen handelt.

Ebenfalls sagt das Gesetz, dass die Notizen und Behauptungen des Inspektors in der anzulegenden Akte grundsätzlich als richtig angesehen werden, sofern der betroffene Bauherr und Bauunternehmer nicht ihrerseits die Unrichtigkeit beweisen können.

Aus diesem Artikel ergibt sich folgende Empfehlung des Teneriffa Journal an seine Leser: Wenn sie zwei oder mehrere nebeneinander liegende Grundstücke besitzen, bei denen Sie für jedes Grundstück eine eigene Escritura haben, so sollten Sie die Grundstücke zu einem einzigen Grundstück zusammenlegen.

Das dürfte im Moment die wirksamste Waffe gegen eine Zwangsenteignung gegen Entschädigung sein.

Wenn beispielsweise drei Grundstücke zu einem einzigen zusammengelegt werden, auf dem dann ein einziges Haus steht, so existiert ja kein unbebautes Grundstück mehr. Denn sie besitzen ja nur noch ein Grundstück, das ausserdem bebaut ist.

Dass man die neuen Gesetze ernst nehmen muss, zeigt der Abriss eines Hauses auf Gran Canaria: Ein früherer Vize-Minister der Kanaren, Manuel Barreto, hatte ohne Genehmigung im Naturpark von Bandama ein Haus gebaut. Ende Oktober wurde es abgerissen. Die Kosten von 9,5 Mio. Ptas. (ca. 57.000 Euros) muss Barreto tragen - plus eine kräftige Multa.

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