Die SCHUTZGEMEINSCHAFT TENERIFFA rät:

Escriturawert

Oft werden wir gefragt, welcher Preis soll denn nun bei einem Hauskauf in der Escritura (Notarvertrag) angegeben werden?

Ein zu geringer Wertansatz kann böse, teure Folgen haben: Denn wenn das Finanzamt den Wert der Immobilie mehr als 20 % und mehr als 2 Mio. Pesetas höher einschätzt als in der Escritura angegeben, so wird nicht mehr nur die 6 % Grunderwerbssteuer fällig, sondern die viel höhere Schenkungssteuer. Somit besteht von seiten des Finanzamtes also nicht einmal der Vorwurf der Steuerhinterziehung, sondern Sie müssen "ganz einfach nur^" Schenkungssteuer zahlen....

In einem konkreten Fall wurde ein Haus in der Escritura nur mit 3.000.000 Ptas (ca. 42.000 DM) angegeben. Obwohl Haus und Mauern im schlechten Zustand waren, ist es offensichtlich, dass ein Haus mit 85 qm auf einem 390 qm Grundstück mehr Wert ist. Der Besitzer erhielt dann auch eine Nachschätzung, die von einem Wert von 8.660.000 Ptas ausging. Erst in diesem Moment wurde die Schutzgemeinschaft Teneriffa eingeschaltet, um Einspruch gegen den Bescheid einzulegen.

Nach Erhalt der amtlichen Antwort schrieben wir folgenden Brief an den Käufer:

,,Sehr geehrter Kunde, ich erhielt inzwischen von der Finanzamtsabteilung des Eigentumsregisters das Ergebnis auf Ihren Einspruch gegen die Höher-Schätzung Ihres Besitzes. Der Einspruch wurde leider nur teilweise angenommen. Nach einer erneuten Schätzung durch amtliche Schätzer wurde der festgesetzte Wert von 8.660.000 Ptas auf 7.623.000 Ptas verringert, also um 1.037.000 Ptas. (dadurch haben Sie ca. 170.000 Ptas an Steuern gespart).

Die Abrechnung von seiten der Finanzbehörde ergibt sich nun folgendermassen: Der von Ihnen in der Escritura angesetzte Wert betrug 3 Mio. Ptas.. Die neue Schätzung beträgt 7.623.000 Ptas, liegt also um 4.623.000 Ptas höher als der in der Escritura angegebene Wert. Laut spanischem Gesetz wird es als Schenkung seitens des Verkäufers angesehen, wenn der tatsächliche Wert der Immobilie mehr als 20 % und mehr als 2 Mio. Ptas über dem bezahlten Kaufpreis liegt.

Schenkungen werden allerdings höher besteuert als die 6% ige Grunderwerbssteuer beträgt. In Ihrem Fall ergibt sich folgende Berechnung: Der laut Escritura nicht bezahlte Wertanteil des Hauses von 4.623.000 Ptas wird mit 16,32% Schenkungssteuer belastet, so dass sich einschliesslich zusätzlicher Nebengebühren in Höhe von 41.516 Ptas eine Nachforderung ergibt von 777.118 Ptas aus Schenkungssteuer.

Es gibt zwei Möglichkeiten, gegen diesen Bescheid vorzugehen: Der eine ist die Klage bei Gericht gegen diesen Bescheid. Dann muss der Betrag aber entweder in bar bezahlt werden oder durch eine Bankbürgschaft sichergestellt werden. Der andere Weg wäre eine Gegenschätzung durch einen von Ihnen beauftragten Schätzer vornehmen zu lassen.

Eine drastische Reduzierung der hohen Steuernachforderung wäre nur zu erreichen, wenn dieser Schätzer den Wert Ihres Objektes auf 5 Mio. Ptas herunter drücken würde. Denn dann wäre der Wertzuwachs zwar immer noch weit über 20 % gegenüber den Angaben in der Escritura, der nicht bezahlte Wertzuwachs würde jedoch dann nur noch 2 Mio. Ptas betragen und nicht mehr als 2 Mio. Ptas.. In diesem Fall wären dann nur 6 % Grunderwerbssteuer nachzuzahlen, was incl. einiger Nebengebühren etwa 140.000 Ptas. betragen würde - statt 777.118 Ptas.

Wenn der von Ihnen beauftragte Schätzer tatsächlich den Wert des Objektes auf 5 Mio. Ptas. einstufen würde, so würde eine dritte unabhängige Schätzung erfolgen müssen, die den Wert dann erfahrungsgemäss meist irgendwo in der Mitte schätzt, so dass Sie dann trotzdem in den Bereich der Schenkungssteuer geraten würden.

Ich persönlich sehe auch keine grossen Chancen, das Objekt auf 5 Mio. Ptas. Wert-Schätzung zu drücken. Denn in Ihrer Urbanisation wird der qm Grundstück inzwischen mit 10.000 Ptas. angesetzt (in 1998 bereits: 30.000 Ptas.) so dass allein Ihre 390 qm Grund bereits einen Wert von 3.900.000 Ptas haben (in 1998 bereits: 11.700.000 Ptas.).

In der Finanzamtsschätzung wurde Ihr Grundstück mit diesen 3,9 Mio. Ptas angesetzt und das Haus sogar nur mit 3.723.000 Ptas - also geringer als das Grundstück.

Also abschliessend festgestellt sehe ich kaum eine Möglichkeit, den Wertansatz entscheidend zu drücken.

Soweit der Brief an den Kunden, der leider zu spät zur Schutzgemeinschaft Teneriffa kam.

Wir haben den Fall nachgerechnet. Wären wir mit der Abwicklung von Anfang an betraut gewesen, so hätten wir dem Kunden aufgrund unserer Erfahrung empfohlen, auf keinen Fall in seiner persönlichen Sache unter 7,4 Mio. Ptas. als Preis anzusetzen.

Wäre dieser Preis in der Escritura angegeben worden, so hätte der Kunde 444.000 Ptas. Grunderwerbssteuer und noch 12.000 Ptas. Steuernachzahlung, insgesamt also 456.000 Ptas. zahlen müssen. So wie es jetzt bei ihm gelaufen ist (obwohl wir noch eine Ermässigung von 170.000 Ptas. = 2.380 DM erreicht haben), hat er jedoch 180.000 Ptas. Grunderwerbssteuer und 777.118 Ptas. Schenkungssteuer, insgesamt 957.118 Ptas. gezahlt = 501.118 Ptas. (über 7.000 DM!) mehr!

Weil er ein Beratungshonorar sparen wollte hat er über 7.000 DM verloren! Bei teureren Objekten kann der Verlust leicht in die Zehntausende gehen!

Wer die Situation auf Teneriffa nicht bestens kennt, muss sich unbedingt unabhängig beraten lassen, um Geldverlust zu vermeiden. Die Schutzgemeinschaft Teneriffa, Teneriffa's ältestes deutsches Beratungsunternehmen ist zu erreichen unter Tel. 922 300 446 und unter Fax 922 301 328.

Aus Teneriffa Journal, No. 34, April 1993, Seite 5+6 / -Escritura-

Anmerkung: Nach einem Verfassungsgerichts-Urteil ist die Möglichkeit der Einforderung der Schenkungssteuer durch das Finanzamt derzeit ausgesetzt.

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